나이스옥션 법원경매 포항 2026타경3021 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 122동 2층 208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 남측 인근에 위치하는 "3차우방타 운" 제122동 제2층 제208호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제2층 제208호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~ 15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공 보호구역(용흥)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2026타경3021 (1)

1.2. 물건종별

아파트

1.3. 소재지

경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 122동 2층 208호

1.4. 용도

아파트

1.5. 감정가

106,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 38.23㎡ (약 11.56평)

건물면적: 66.97㎡ (약 20.26평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치하며, "대흥중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 208호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 조성된 부정형 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

남측 및 북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공 보호구역(용흥)입니다.

2.9. 공부와의 차이

등기부 및 공부상 특별한 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2026타경3021)으로, 접수일자는 2026년 1월 13일입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 : 이

* 보증금 : 125,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2022-10-24

* 확정일자 : 2022-10-06

* 배당신고일자 : 2024-10-14

* 대항력 : 없음

* 인수 보증금 합계 : 0원

3.4. 임차인 관련 주요 사항

본 물건의 채권자는 HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김선희(2010.05.27), 김현정(2017.09.29), 장명훈(2020.11.27)

* 주택임차권: 이지혜 (2024.10.14 접수, 125,000,000원, 2022.10.24 전입, 2022.10.06 확정, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.13 접수, 134,472,601원, 말소기준권리)

3.6. 등기부채권 총액 (임차인 관련)

125,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교(대흥중학교) 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 포항우방타운

* 사용승인일: 1990년 12월 24일

* 총 동수: 23동

* 총 세대수: 2,652세대

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 주차대수: 총 1,006대 (지상 3대, 지하 900대 - 원천 데이터상 합계 1006대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간 등

5.2. 관리사무소 연락처

054-247-0762

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 이지혜는 대항력이 없으며, HUG 인수조건에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 그러나 임차권등기 말소 조건이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 건축 연도

1990년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 시장 동향

포항시 북구 용흥동 지역의 부동산 시장 전반에 대한 추가적인 시세 조사 및 개발 계획 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 대중교통 접근성이 좋고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

강제경매로 진행되며, 임차인은 대항력이 없고 HUG 인수 조건에 따라 매각으로 인한 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 1990년에 준공되어 건물이 노후화되었으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

아파트 단지 내 위치하며, 학교 및 근린생활시설 등 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

8.2. 낮은 인수 부담

임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 및 금전적 리스크가 적습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

장기적으로 지역 개발 계획 및 주택 시장 회복 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(66.97㎡)인 122동 1층 물건이 2026년 7월 15일에 65,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

감정가 106,000,000원에 비해 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 65,000,000원을 주요 기준으로 삼고, 경매 특성 및 물건 상태를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가(106,000,000원) 대비 보수적으로 접근하여, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가보다 높지만, 감정가 범위 내에서 시장 경쟁 상황을 반영한 제안입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 법원 집행관 면담, 주변 부동산 시세 재확인, 유찰 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.