나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10020 [1] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 105동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경사감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 KT&G경주수련관 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 집단숙박시설, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 중 7층 704호 단위세대로서; (사용승인일: 2017.0615) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북동측, 남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북서측, 남서측으로 폭 약 4미터 정도 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m ~ 30m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(2015-07-01)(저촉), 중로1류(폭 20m ~ 25m)(2015-07-01)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10020 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 1012, 경주두산위브 105동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 79.79㎡ (약 24.14평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 KT&G경주수련관 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 집단숙박시설, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됨.

토지 이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m ~ 30m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(2015-07-01)(저촉), 중로1류(폭 20m ~ 25m)(2015-07-01)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부 제한(200)).

인접 도로 상태: 본건 아파트 단지는 북동측, 남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북서측, 남서측으로는 폭 약 4미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 백정수 (마스킹: 백 )

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-05

* 확정일자: 2026-02-09

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

등기부 현황:

* 말소 기준 권리: 을2 근저당권 (에스비아이저축은행, 2019-07-11)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (백경도, 2017-09-01)

* 을2 근저당권 (에스비아이저축은행, 2019-07-11, 201,600,000원)

* 을4 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2019-07-12, 67,200,000원)

* 갑4 가압류 (비엔케이캐피탈, 2023-12-26, 5,353,909원)

* 갑5 가압류 (신용보증기금, 2023-12-28, 15,305,559원)

* 갑6 가압류 (경북신용보증재단, 2024-01-02, 17,719,241원)

* 갑7 가압류 (제주신용보증재단, 2024-02-15, 20,000,000원)

* 갑8 가압류 (경북대구낙농협동조합, 2024-03-19, 31,458,867원)

* 갑9 임의경매 (에스비아이저축은행, 2026-01-16, 181,697,627원) - 본건 경매 개시 결정 등기

채권 총액: 358,637,576원 (총 등기부채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

부근 일대 형성 현황: 본건이 소재한 경주시 진현동 일대는 주거용 아파트 단지를 중심으로 집단 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 일부 관광 및 농업 관련 시설이 분포하고 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보에 따르면 KT&G경주수련관이 인근에 있으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 상업시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 부족합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 경주두산위브아파트

* 주소: 경상북도 경주시 진현동 1012

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 730세대

* 사용승인일: 2017년 06월 15일

* 최고층: 14층

* 최저층: 1층

* 주차대수: 총 854대 (지하 기계식 775대, 옥외 기계식 79대)

* 전용면적: 84.9698㎡ (약 25.69평)

* 단지 전체 면적: 67534.92㎡

단지 내 편의시설 (복리시설): 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

주변 편의시설: 본건 인근 KT&G경주수련관이 있으며, 아파트 단지 자체에 다양한 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 병원, 학교 등과의 거리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 단지 외부 편의시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

아파트 매매/임대 정보 (최근 시세 요약):

* 2026년 4월 6일, 84.9698㎡ (1층) 거래가: 29,000만원 (290,000,000원) (직거래)

* 2026년 6월 15일, 84.9698㎡ (4층) 거래가: 30,200만원 (302,000,000원) (중개거래)

* 2026년 6월 15일, 59.8125㎡ (12층) 거래가: 26,400만원 (264,000,000원) (중개거래)

* 2026년 3월 14일, 84.9698㎡ (8층) 전세 (보증금 23,000만원)

* 2025년 12월 26일, 84.9698㎡ (10층) 월세 (보증금 1,000만원, 월세 80만원)

* 2026년 1월 12일, 45.5697㎡ (11층) 전세 (보증금 14,000만원)

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 말소 기준 권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차상 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 없으므로 낙찰자는 모든 권리를 깨끗하게 인수할 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인 백정수 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

물건 자체: 제공된 정보 상으로는 특별한 하자나 특이사항은 기재되어 있지 않습니다. (예: 법정지상권, 유치권 등)

법규/제한: 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 소로3류(폭 8m미만) 저촉 및 가축사육제한구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시에 위치한 신축급 아파트(2017년 준공)로, 비교적 넓은 전용면적(84.97㎡)을 갖추고 있습니다. 단지 내 관리 상태가 양호하고 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 임차인과의 관계나 등기부상 권리 관계도 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주변 지역이 아파트 단지 외에 다양한 용도의 시설들이 혼재되어 있어, 향후 개발 계획이나 지역적 특성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 용이: 84.97㎡의 전용면적은 4인 가족이 거주하기에 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 보입니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가 또는 낙찰가가 시세 대비 경쟁력 있을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

최근 84.9698㎡ 면적의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 6일 (1층): 29,000만원 (290,000,000원)

* 2026년 6월 15일 (4층): 30,200만원 (302,000,000원)

두 건의 실거래가 평균은 약 29,600만원이며, 본 건의 감정가 31,100만원은 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다. 그러나 7층이라는 중간층의 이점을 고려하고, 향후 시세 상승 가능성을 감안한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 주변 단지의 시세 동향과 본 건의 입지 조건을 종합적으로 판단할 때, 30,000만원에서 31,000만원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80% 수준인 약 248,800,000원부터 시작하여, 경매 분위기와 경쟁 상황을 보면서 입찰가를 상향하는 전략도 고려할 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점을 기준으로, 295,000,000원에서 305,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.