나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10021 [1] 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '중앙시장' 남동측 인근에 위치하며,주위로는 시장주변 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근은 용이하며,간선도로 및 버스승강장이 인근에 소재하여 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재타일,복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 시멘트 몰탈 마감 바닥 : 시멘트 몰탈 마감 창호 : 강화유리창 및 새시창호임. ※평가시점 현재 내벽 및 바닥은 기존 내장재를 모두 철거한 상태임.

이용상태

기존에 사무실로 이용한 것으로 조사되었으나, 현재 공실 상태임.

설비내역

공용 위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비,화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 부정형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 포장도로,서측으로 노폭 8m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성건동 340-25 :일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05)

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 용도는 '의원'이나 현재 공실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

공부상 '의원'이나 현재 공실 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 경주지원 2026타경10021 (1)

소재지: 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 2층 203호

신주소: 경상북도 경주시 금성로 287 (성건동)

1.2. 물건 현황

용도: 제1종근린생활시설 (공부상 '의원'으로 기재)

감정가: 2,040,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 74.44㎡ (약 22.52평)

토지 지분: 74.4386㎡ (약 22.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 301.18㎡ (약 91.11평)

건물 지분: 301.175㎡ (약 91.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재타일, 복합판넬 및 강화유리 등 마감

내벽: 평가시점 현재 기존 내장재 모두 철거 (시멘트 몰탈 마감)

바닥: 평가시점 현재 기존 내장재 모두 철거 (시멘트 몰탈 마감)

창호: 강화유리창 및 새시창호

건물 층수: 6층 건물 중 2층

사용승인일: 2015년 04월 20일

1.5. 특이사항

채권자: 보OOOOOO (보성군산림조합)

주의사항: 공부상 용도는 '의원'이나 현재 공실 상태임.

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '중앙시장' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 시장 주변의 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통상황은 대체로 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 노폭 8m 정도의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을8 근저당권 (접수일자: 2024-06-13, 권리자: 보성군산림조합, 권리금액: 520,000,000원)

경매는 보성군산림조합의 신청으로 진행되었습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

등기부채권 총액(요약): 820,000,000원 (기록된 모든 권리가 말소 예정임을 시사)

* 갑4 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (접수일자: 2016-06-03)

* 갑10 소유권이전 (접수일자: 2024-06-13)

* 을8 근저당권 (접수일자: 2024-06-13, 520,000,000원, 말소기준권리)

* 을9 근저당권 (접수일자: 2025-08-04, 300,000,000원, 말소)

* 갑12 압류 (접수일자: 2025-11-24, 권리자: 경주시, 말소)

* 갑13 임의경매 (접수일자: 2026-01-15, 400,000,000원, 권리자: 보성군산림조합, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정성환 (정 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,850,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-12-10

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

본건은 중앙시장 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다. 시장 주변 상권이 발달해 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 건물 현황

건물은 2015년에 사용승인되었으며, 현재 내부 마감재가 철거된 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대가 가능하도록 리모델링을 진행하거나, 원하는 업종에 맞게 내부를 재구성할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 가치

일반상업지역에 속하며 대로변에 접하고 있어 토지 자체의 가치가 높습니다. 또한, 다양한 지구 지정(고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등)은 건축 및 개발에 대한 제약이 될 수 있으나, 장기적인 도시 계획 하에서의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

간선도로 인접 및 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의시설

인근 중앙시장 이용이 편리하며, 성건동 일대의 상업 시설을 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

정성환 씨는 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 경매 절차상 보증금 인수 의무는 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 현재 공실 상태

물건이 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 초기 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '의원'이나, 실제 조사된 이용 현황 및 평가 시점의 상태는 내부 철거 및 공실 상태입니다. 이는 추후 용도 변경이나 사업자 등록 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

다양한 용도지구 및 지구 지정으로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시의 중심 상권 중 하나인 중앙시장 인근에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 접근성이 뛰어나며 토지 가치가 높은 편입니다. 건물은 현재 공실 상태로 내부 마감재가 철거되어 있어 즉시 활용 또는 리모델링이 용이합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 토지 이용 계획상의 다양한 규제가 존재하나, 장기적인 관점에서 상업 지역으로서의 가치가 기대됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

중앙시장 인근이라는 점은 고정 수요 및 유동 인구 확보에 유리한 주요 투자 포인트입니다.

8.2. 양호한 접근성

편리한 대중교통 및 차량 접근성은 잠재적 임차인에게 매력적인 요소입니다.

8.3. 높은 토지 가치

상업지역 내 대로변에 접한 토지는 그 자체로 안정적인 자산 가치를 가집니다.

8.4. 즉시 활용 가능한 건물 상태

내부 철거 상태는 비용 절감 및 맞춤형 공간 구성을 가능하게 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 2,040,000,000원입니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현 상태(공실, 내부 철거) 및 향후 임대 시장 전망, 명도 관련 제반 비용, 그리고 지역 상권의 실제 시세 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 특히, 공실 해소 가능성과 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.