나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600076 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 120-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 다가구주택 및 단독주택, 공동주택 및 주상용건물 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로서, (사용승인일:2023.1.2) 외벽: 석재마감 및 일부 시멘트몰탈위 페인트칠 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감, 인테리어 내장재 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설, 계단실 등 2층 ~ 4층: 각 층별 다가구주택(층별 5가구), 5층 : 근린생활시설(2개호)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물 중 연면적에 포함되지 않은 2층 ~ 5층 소재 발코니, 옥탑 소재 계단실 및 엘리베이터실 등은 건물의 일체성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

5층의 경우 공부상 근린생활시설(한의원)이나 현황 다가구주택(2개호)로 이용중인 것으로 사료되나 정확한 이용상황은 경매진행시 재 확인하시기 바람

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 이해관계인의 부재로 본건 건물의 내부 구조를 확인할 수 없어 건축물대장의 건축물현황도 등의 공부자료와 현지조사 정보에 기초하여 평가서를 작성하였으니 경매 진행 시 확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 확장형발코니, 옥탑 소재 계단실, 엘리베이터실은 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록1 5층의 경우 공부상 '근린생활시설(한의원)'이나 현황은 '다가구주택(2개호)'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2026타경600076 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 대덕구 비래동 120-11번지이며, 도로명 주소는 대전광역시 대덕구 비래동로23번길 42 (비래동)입니다.

건물의 주요 용도는 다가구주택이며, 5층 일부는 근린생활시설로 이용 중입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로, 2023년 01월 02일에 사용승인을 받았습니다.

토지 면적은 605.60㎡ (약 183.21평)이며, 건물 면적은 963.43㎡ (약 291.45평)입니다.

건축물대장 상 건폐율은 47.95%, 용적률은 159.09%입니다.

감정평가액은 2,781,910,200원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

주요 채권자는 대전서부새마을금고로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치하며, '비래동 행정복지센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 단독주택, 공동주택 및 상가 건물 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2022년 03월 04일자 대전서부새마을금고 근저당(을1)이며, 건물 등기부상 2023년 01월 10일자 대전서부새마을금고 근저당(을1)입니다.

이들 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 2,321,069,940원, 건물 2,341,069,940원으로 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 이들 역시 말소기준권리 이하의 권리로서 소멸될 것으로 보입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 실제 현황 조사를 통해 지상권 존재 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

총 23명의 임차인이 확인되었습니다. 대부분의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

- 나 수 (기타): 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2008-01-11, 확정일자 2008-01-11, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

이 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충됩니다. 해당 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 법률 전문가와 상담하여 인수 여부 및 금액을 반드시 재확인해야 합니다.

- 한국토지주택공사 (404호): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-27, 확정일자 2023-02-09, 배당신고일자 2026-04-02, 대항력 없음.

- 김 현 (405호): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-20, 확정일자 2023-01-18, 배당신고일자 2026-04-06, 대항력 없음.

- 김 숙 (501호): 보증금 50,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2023-02-22, 확정일자 2026-02-09, 배당신고일자 2026-02-10, 대항력 없음.

- 정 실 (301호): 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-05-24, 확정일자 2023-05-24, 배당신고일자 2026-04-21, 대항력 없음.

- 이 동 (502호): 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2023-02-20, 확정일자 2023-02-17, 배당신고일자 2026-02-20, 대항력 없음.

- 서 필 (305호): 보증금 30,000,000원, 차임 380,000원, 전입일자 2023-04-24, 확정일자 2026-02-06, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음.

- 노 민 (302호): 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2023-10-16, 확정일자 2023-10-16, 배당신고일자 2025-10-24, 대항력 없음. (주택임차권 등기 확인됨)

- 김 선 (401호): 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-08-14, 확정일자 2023-08-14, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

- 임 성 (205호): 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2023-06-15, 확정일자 2023-06-15, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음.

- 이 호 (201호): 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-09-13, 확정일자 없음, 배당신고일자 2026-04-21, 대항력 없음.

- 정 호 (303호): 보증금 25,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-02-06, 확정일자 2024-02-06, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

- 정 호 (101호): 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2023-07-15, 확정일자 2026-02-11, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

- 채 병 (204호): 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-05-22, 확정일자 없음, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

- 이 서 (304호): 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2025-10-20, 확정일자 2025-10-20, 배당신고일자 2026-02-11, 대항력 없음.

- 김 우 (403호): 보증금 3,000,000원, 차임 7,200,000원, 전입일자 2025-10-17, 확정일자 2025-10-17, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력 없음.

보증금 및 차임이 미상인 임차인:

- 김 (전입 2023-04-10)

- 사 (전입 2023-05-03)

- 한 (전입 2023-06-30)

- 송 (전입 2025-12-29)

- 이 (전입 2024-03-15)

- 장 (전입 2025-10-20)

- 엄 (전입 2023-11-24)

위 임차인들은 보증금 및 차임 정보가 없어 정확한 권리 관계 파악에 어려움이 있으나, 대항력이 없는 것으로 보입니다.

특이사항:

- 5층은 공부상 '근린생활시설(한의원)'이나 현황은 '다가구주택(2개호)'으로 이용 중임. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 문제가 될 수 있습니다.

- 확장형 발코니, 옥탑 소재 계단실, 엘리베이터실은 감정평가 및 매각에 포함되었습니다.

- 감정평가서 요약본에 따르면, 임차 관계 및 내부 구조 확인에 한계가 있었음을 명시하고 있어, 경매 진행 시 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주택과 상가가 혼합된 생활권으로, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

주변에 비래동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 접근성이 양호하며, 기본적인 상업 시설(마트, 식당 등)이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치하여, 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

인근의 비래동 행정복지센터 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

건물 자체에 승강기 설비가 갖추어져 있어 고층 거주자의 편의를 높입니다.

자연 환경으로는 계족산, 식장산 등과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인: 나 수 임차인의 보증금 10,000,000원의 인수 여부가 불확실하며, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되는 부분이 있어 반드시 확인이 필요합니다. 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

- 용도 불일치: 5층의 공부상 근린생활시설과 현황 다가구주택 이용의 차이는 향후 건축물 관련 행정 제재(이행강제금 등) 또는 민원 발생 소지가 있습니다.

- 내부 구조 및 임대 관계 미확인: 감정평가 시 건물 내부를 충분히 확인하지 못하고 임대 관계도 미상으로 되어 있어, 명도 및 임대 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

- 다수의 채권/채무 관계: 과거 복잡한 채권 및 압류 기록은 물건의 재무 리스크를 시사하며, 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 사용승인)의 다가구주택으로, 넓은 면적을 자랑합니다. 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 5층 용도 불일치, 내부 구조 미확인 등 복합적인 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 향후 안정적인 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

- 넓은 면적 확보: 605.60㎡의 토지와 963.43㎡의 건물 면적으로, 다수의 가구를 확보하거나 넓은 상가 공간 활용이 가능합니다.

- 우수한 입지: 주택과 상가 혼용 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상되며, 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 높습니다.

- 합리적인 감정가: 향후 시장 상황 변동에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,781,910,200원입니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인 나 수 씨의 보증금 10,000,000원 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 인수해야 한다면, 이는 낙찰가의 가감 요인이 됩니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되는 부분에 대한 법률적 자문 필수)

- 5층의 용도 불일치 문제 해결을 위한 예상 비용을 고려해야 합니다.

- 내부 구조 미확인, 임대 관계 미상 등으로 인한 명도 및 임대 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간을 감안해야 합니다.

- 현지 시장 조사를 통해 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

- 경매 통계 상 낙찰가율, 경쟁 물건 현황 등을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

위와 같은 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 설정하고, 예상되는 총 취득 비용(명도 비용, 세금 등 포함)을 산정한 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

권리 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세 및 시장 상황을 반영하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 사전 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.