나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600090 [1] 대전광역시 유성구 노은동 535-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동 소재 "노은초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대전지하철 월드컵경기장역이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 자체지반은 평탄하며, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 기타용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(노은누리유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(대전노은고등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(은정유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(대전노은초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 택지개발지구기타(노은택지개발완료){택지개발촉진법}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(1) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감, - 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 : 다가구주택(2가구), 2층 : 다가구주택(4가구), 3층 : 다가구주택(3가구)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임. - 건물의 연면적에 포함되지 아니한 발코니 및 확장형 발코니 등은 본건 건물에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 발코니 및 확장형 발코니는 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경600090 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 노은동 535-9

건물구분: 다가구주택

감정가격: 831,321,800원

토지면적: 202.50㎡ (약 61.26평)

건물면적: 314.14㎡ (약 95.02평)

총 가구수: 9가구

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 조은별 (대전지방법원 강제경매개시결정 2026타경600090)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

준공일자: 2012년 12월 10일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 노은동에 소재하며, "노은초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 다수 위치하고 대전지하철 월드컵경기장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 여건은 양호한 수준입니다.

* 도로 및 토지이용

본건 토지는 대체로 세장형이며 자체 지반은 평탄하고 다가구주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2026년 01월 16일 접수된 대전지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 조은별, 권리금액: 73,809,056원)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 6번 전세권설정등기: 한국도로공사, 전세금 57,750,000원 (2020년 12월 16일 접수).

* 임차인 현황 및 주의사항

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 등기부등본 및 임차인 현황표에 기재된 주요 내용은 다음과 같습니다.

* (101호) 한국도로공사: 보증금 57,750,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (선순위 전세권으로 추정)

* (101호) 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-07, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* (102호) 조 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-20, 대항력 있음.

* (102호) 조 : 보증금 65,000,000원 (증액분 5,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2019-02-20, 대항력 있음.

* (201호) 권 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-27, 대항력 있음.

* (202호) 구 : 한국주택금융공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-30, 대항력 있음.

* (202호) 구 : 한국주택금융공사: 보증금 72,000,000원 (증액분 2,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2020-11-30, 대항력 있음.

* (203호) 김 : 한국토지주택공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-27, 대항력 있음.

* (204호) 전 : 보증금 69,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-15, 대항력 있음.

* (204호) 전 : 보증금 70,000,000원 (증액분 1,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2023-02-15, 대항력 있음.

* (301호) 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-30, 대항력 있음.

* (301호) 김 : 보증금 190,000,000원 (증액분 40,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2019-01-30, 대항력 있음.

* (301호) 김 : 주식회사신한은행: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-30, 대항력 있음.

* (302호) 정 : 한국토지주택공사: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-08, 대항력 있음.

* (303호) 백 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-03, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

'대항력 있음'으로 표시된 임차인들은 배당 순위에 따라 보증금을 변제받게 됩니다. 만약 전액을 배당받지 못할 경우, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 특히 보증금액이 미상이거나 명확히 확인되지 않은 임차인(김 , 김 )에 대한 인수 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 인수 부담 (확인된 금액)

57,750,000원 (선순위 전세권)

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 학교와 주거시설이 밀집한 지역으로, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 상권 특징

주로 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 편의시설

대전지하철 월드컵경기장역 이용이 편리하며, 주변에 시내버스 노선이 다수 운행됩니다. 노은초등학교, 대전노은고등학교 등 교육시설과 각종 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역은 주로 주거 및 교육 시설로 구성되어 있으며, 특별히 혐오시설이 집중된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담

선순위 전세권 1건(57,750,000원)이 매수인에게 인수되며, '대항력 있음'으로 표시된 다수의 임차인 중 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 복잡성

다수의 임차인이 거주하고 있어 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 미상이거나 확인되지 않은 임차인에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화

2012년 준공으로 10년 이상 경과된 건물로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 노은동의 우수한 입지 조건과 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 전세권 1건이 인수되며, '대항력 있음'으로 표시된 다수의 임차인으로 인한 보증금 인수 및 명도 관련 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 복잡한 권리관계를 면밀히 분석하고, 예상되는 인수 부담액을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대전 유성구 노은동의 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰진 지역.

* 안정적 임대 수요: 학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 향후 가치 상승 기대: 택지개발지구로 지정되었던 지역으로, 장기적인 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가격: 831,321,800원

인수되는 권리 부담금 (전세권): 57,750,000원

실질적인 인수 부담을 제외한 가격 기준: 831,321,800원 - 57,750,000원 = 773,571,800원

위 금액을 기준으로, 추가적인 임차인 관련 인수 가능성, 명도 비용, 낙찰 후 예상 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.