나이스옥션 법원경매 청주 2026타경19 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 6층618호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경19 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 6층618호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

건물 정보:

한울아파트 301동 6층 618호

준공년도: 1998년 12월

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 12층 (지하 2층)

전용면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

*분양면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

해당 물건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 위치한 한울아파트 단지 내에 있습니다. 율량동은 신시가지 조성과 함께 인구 유입이 증가하고 있는 지역으로, 상권이 빠르게 형성되고 있는 곳입니다. 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 편의시설과 주거 시설이 산재해 있어 인구 증가가 두드러지고 있습니다.

* 주변 교통:

율량동 지역은 청주 도심 접근성이 양호하며, 외곽순환도로 접근성이 좋은 편입니다. 청주 2, 3순환로 접근성이 좋아 주변 도로 사정이 원활한 편입니다. 다만, 율량2지구 중리마을의 경우 단일 진출입로로 인해 출퇴근 시간대에 상습적인 교통 체증이 발생하고 있다는 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 상리교차로 또한 출퇴근 시간대에 차량 정체가 심한 편으로 알려져 있습니다.

* 주변 환경:

율량동은 최근 4년간 일반 및 휴게음식점 수가 꾸준히 증가하며 소비의 중심지로 떠오르고 있습니다. 율량2택지개발지구와 율량3택지개발지구에는 유명 브랜드 매장, 커피숍, 학원, 병원 등 다양한 편의시설이 들어서 있습니다. 또한, 대형 스크린골프장, 볼링장, 양궁장, 영화관 등 문화시설도 확충되고 있습니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 율량동 인근 지역에서 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 전반적으로 산업 폐기물 소각장, 재활용 선별 센터 등과 관련된 지역 주민들의 민원이나 반발이 간헐적으로 나타나고 있으며, 수도권 쓰레기의 지역 내 소각 문제로 인한 우려가 제기되기도 합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 안OO입니다. 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 권리가 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 안광식 (마스킹: 안 )

- 보증금: 35,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016년 12월 27일

- 확정일자: 2016년 12월 27일

- 배당신고일자: 2025년 10월 20일

- 대항력: 있음

* 등기부 요약 및 권리관계:

- 말소기준권리: 을4 근저당 (제천농업협동조합, 2017년 6월 16일 접수)

- 인수되는 권리: 을6 주택임차권 (안광식, 2016년 12월 27일 전입/확정, 2025년 10월 20일 등기)

- 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 35,000,000원에 대한 임차권 등기가 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있습니다. 이 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 소멸되는 권리: 을4 근저당, 갑9 강제경매 (안광식, 2026년 1월 20일 등기) 및 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 특이사항 및 주의사항:

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 35,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 안광식은 본 경매의 채권자(강제경매)이기도 합니다.

4. 상권분석

율량동은 청주시의 신흥 상권으로 빠르게 부상하고 있습니다. 율량2택지개발지구와 율량3택지개발지구에는 다양한 상업 시설, 음식점, 카페, 학원, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 소비 활동이 활발합니다. 특히 주거 지역 개발에 따른 인구 유입이 증가하면서 상권의 성장 잠재력이 높다고 평가됩니다. 하지만 일부 기사에서는 율량동 먹자골목의 상습적인 쓰레기 무단 투기로 인해 악취와 비위생 문제가 발생하고 있다는 지적도 있습니다.

5. 생활정보

* 교육:

율량동에는 덕성초등학교, 주성초등학교, 청주여자고등학교, 청주신흥고등학교 등이 위치하고 있습니다. 2027학년도 대입 박람회와 같은 교육 관련 행사도 청주 지역에서 개최되는 등 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설:

다양한 편의시설이 존재합니다. 대형 쇼핑몰(홈플러스, CGV 영화관 등)이 인접해 있으며, 유명 프랜차이즈 카페, 병원, 은행 등이 밀집해 있습니다. 또한, 스크린골프장, 볼링장, 양궁장 등의 문화 및 여가 시설도 확충되고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통:

율량동 지역은 청주 도심 및 주변 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 상습적인 교통 체증 구간이 존재하여 출퇴근 시간대에는 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안광식의 보증금 35,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교통 체증: 율량동 일부 지역의 상습적인 교통 체증은 일상생활에 불편을 초래할 수 있는 요인입니다.

* 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제: 율량동 먹자골목 등 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기로 인한 악취 문제가 발생하고 있다는 지적이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 아파트로, 신흥 상권으로 성장하고 있는 지역의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호한 편입니다. 다만, 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다. 이는 잠재적 매수인이 반드시 고려해야 할 사항이며, 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 큰 리스크 때문에 일반적인 경매 투자자들의 관심이 낮을 수 있습니다. 이로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 성장하는 신흥 상권: 율량동은 지속적인 개발과 인구 유입으로 인해 상권이 활성화되고 있으며, 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 임차인 겸 채권자: 임차인 안광식이 직접 경매를 신청한 채권자라는 점은, 임차인 본인도 본인의 보증금 회수에 대한 이해관계가 크다는 것을 시사합니다. 이는 배당 절차 및 매각 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금 35,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 매수인의 총 부담 비용은 낙찰가에 임차 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 더한 금액이 될 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 35,000,000원의 임차 보증금이 인수될 가능성이 높으므로, 이를 감안한 총 매수 비용을 고려해야 합니다.

감정가는 55,000,000원이지만, 인수 보증금 35,000,000원을 제외한 물건 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 통해, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금 잔액)이 감정가를 초과하지 않도록 전략을 세우는 것이 중요합니다.

추천 최대 입찰가: 35,000,000원

*참고: 위 추천 입찰가는 보증금 인수 리스크를 최대한 보수적으로 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 낙찰가가 35,000,000원이고 이 금액 전부가 임차인에게 배당된다면, 매수인이 추가로 인수할 보증금은 없을 수 있습니다. 그러나 만약 낙찰가가 30,000,000원이라면, 임차인은 30,000,000원을 배당받고 매수인은 나머지 5,000,000원을 추가로 인수해야 할 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.