나이스옥션 법원경매 대전 2026타경35 [1] 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 "소담동 행정복지센터" 북측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "펠리체타워2" 1층 110호)로, 주위는 BRT 대로변으로 중대규모 상가 및 근린생활시설, 후면으로 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 노선 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 서측으로 BRT노선이 통과하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상9층 중 1층 110호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.09.25) 외벽 : 화강석 등 석재붙임 및 몰탈위페인팅 내벽 : 자체 인테리어마감 창호 : 알루미늄샷시창호 등

이용상태

"근린생활시설(상호명 "땡후루")"로 이용중이었으나, 현황 영업중단 상태임.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장, 시스템 냉난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로변, 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심 복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경35 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 논산농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 1층 110호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상9층 중 1층 110호

주요 용도: 근린생활시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

사용승인일: 2017년 09월 25일

건물총면적 (연면적): 10,744.80㎡ (약 3,249.93평)

건물 입면율 (건폐율): 63.96%

건물 용적률: 447.78%

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 11.68㎡ (약 3.53평)

토지 지분: 11.6803㎡ (약 3.53평)

건물면적: 37.98㎡ (약 11.49평)

건물 지분: 37.98㎡ (약 11.49평)

감정가: 638,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 "소담동 행정복지센터" 북측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "펠리체타워2" 1층 110호)입니다. 주위는 BRT 대로변으로 중대규모 상가 및 근린생활시설, 후면으로 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 서측으로 BRT 노선이 통과하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 이용 편의도가 양호합니다. 서측으로는 광대로변, 동측으로는 중로변에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

관련 토지이용계획확인서상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심 복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(매매), 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 을1 근저당권 (논산농업협동조합, 2017년 12월 21일 접수, 684,000,000원)

등기부채권 총액: 684,000,000원

본 경매는 논산농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다 (채권액: 671,935,238원).

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 개요는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차에 대한 보증금 및 차임 등 상세 내역은 확인되지 않았습니다 (임대미상). 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 세종시 소담동 대로변에 위치하여 가시성이 우수한 상가 건물입니다. 주변으로는 행정복지센터, 중대규모 상가, 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 상업 및 주거 복합 기능을 수행하는 지역입니다.

4.2. 현재 이용 상태

현재 본건은 "근린생활시설(상호명 "땡후루")"로 이용 중이었으나, 현황 영업 중단 상태로 공실일 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변 지역은 행정복지센터, 금융기관, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설 (예: 소각장, 유해물질 배출 시설 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 세종시 전동면 일대에 친환경종합타운(쓰레기 소각장) 건립 관련 논의가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

"소담동 행정복지센터" 및 BRT 노선, 시내버스 승강장 등 주요 공공시설 및 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

후면으로는 대규모 아파트단지가 위치하여 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 대로변 상가 밀집 지역으로 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대차 관련 리스크

현재 영업 중단 상태로 공실 리스크가 존재합니다. 임대차 관련 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 및 임대차 관계 정리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 및 채권 규모 리스크

채권 총액(684,000,000원)이 감정가(638,000,000원)와 유사한 수준으로, 입찰 경쟁이 치열할 경우 낙찰가율이 높아질 수 있습니다.

6.3. 법규 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 소담동 BRT 대로변에 위치한 근린상가로, 양호한 교통 여건과 배후 아파트 단지 수요를 갖추고 있어 잠재적인 상권 가치가 있습니다. 그러나 현재 영업 중단 상태로 공실 리스크를 안고 있으며, 임대차 관련 정보가 미상인 점 및 채권 총액 규모 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되므로, 명확한 권리 분석과 함께 현장 답사를 통해 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 신도시 내 BRT 대로변의 우수한 입지 및 가시성.

* 주변 대규모 아파트 단지의 잠재적 배후 수요.

* 재임대 성공 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 소담동 지역의 개발 가능성 및 미래 가치.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가 638,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 가능성, 향후 시장 전망, 물건의 상태 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 공실 상태 및 임대 정보 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 분석을 통한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.