나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600122 [1] 충청남도 금산군 남이면 대양리 818 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 순번(1)은 충청남도 금산군 남이면 대양리 소재 "두문동마을" 북측 근거리에 소재하며 주위는 임야 및 일부 휴경지로 이루어진 산간 산림지대임. 본건 순번(2)~(7)은 충청남도 금산군 남이면 대양리 소재 "두문동마을" 내에 소재하며, 주위 는 농가주택 및 농경지, 종교시설, 임야 등으로 이루어진 산간 농촌지대임.

교통상황

순번(1): 본건까지 차량의 접근이 불가하고, 인근 교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통상황은 열악함. 순번(2)~(7): 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

순번(1): 부정형의 토지로 완경사지이며, 휴경지임 순번(2): 세장형의 토지로 완경사지이며, 단독주택 및 현황 일부 도로임 순번(4): 사다리형의 토지로 완경사지이며, 휴경지임 순번(5): 부정형의 토지로 완경사지이며, 전, 마당, 휴경지임 순번(6): 사다리형의 토지로 완경사지이며, 전 및 현황 일부 도로임 순번(7): 부정형의 토지로 완경사지이며, 전 및 일부 법면, 도로 등임.

인접 도로상태

순번(1): 맹지임 순번(2): 동측으로 포장된 세로와 접하며, 본건이 현황 일부 도로임 순번(4): 남측으로 포장된 세로와 접함 순번(5): 동측으로 포장된 세로와 접함 순번(6): 서측으로 포장된 세로와 접하며, 본건 일부가 현황 도로임 순번(7): 동측으로 포장된 세로와 접하며, 본건 일부가 현황 도로임

토지이용계획 및 제한상태

순번(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-30)(개 닭 오리 메추리 돼지 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 배수구역<하수도법>, 영농여건불리농지 순번(2): 계획관리지역(비도시지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수 도법> 순번(4): 계획관리지역(비도시지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수 도법> 순번(5): 계획관리지역, 보전관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하 수도법> 순번(6): 보전관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법> 순번(7): 계획관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 순번(1),(4)의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "휴경지"이고, 순번(5)의 공부상 지목 은 "전"이나 현황은 "전, 마당, 휴경지"이며, 순번(6)의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전 및 일부 도로"이고, 순번(7)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전, 도로, 법면 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

순번(3) 목조 목조위슁글지붕 단층 단독주택 (사용승인일자: 2002.10.4) 외벽: 목제 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 목제 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 순번(3) 건물의 부합물 및 종물(제시외 건물 기호㉡, ㉢, ㉣)이 별첨 "건물개황도 및 사진용지"의 내용과 같이 소재하니 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 매각(매각지분 2분의 1) 포함
2.목록1는 맹지임. 목록2,6,7 토지 일부는 도로로 이용중임. 목록5,7 지상에 인접지 타인 건물 일부가 소재함
3.목록3 제시외 누다락은 건물가격에 포함하여,
목록2,5,6 지상 제시외 수목은 토지가격에 포함하여 평가.
목록6,7 지상 비닐하우스 2동은 이동이 용이하여 평가 및 매각 제외
4.목록1,4,5,6,7은 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
5.공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

충청남도 금산군 남이면 대양리 818

1.2. 물건 현황

본건은 단독주택으로 사용되고 있으며, 토지와 건물의 지분 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 136,230,500 원

* 토지 면적: 총 6608.00㎡ (약 1999.2 평), 매각 대상 지분 3304㎡ (약 999.6 평)

* 건물 면적: 총 67.71㎡ (약 20.5 평), 매각 대상 지분 33.85㎡ (약 10.2 평)

* 건물 제시외 면적: 146.20㎡ (일부 매각 포함)

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600122 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 제OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "두문동마을" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 주로 임야 및 일부 휴경지로 이루어진 산간 산림지대입니다. 마을 내에 위치한 순번(2)~(7) 토지들은 농가주택, 농경지, 종교시설, 임야 등이 혼재된 산간 농촌 지대입니다.

2.2. 교통

순번(1) 토지의 경우 차량 접근이 불가하며 제반 교통 상황이 열악합니다. 순번(2)~(7) 토지들은 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 접근성

본건까지의 접근성은 토지별로 상이합니다. 순번(1)은 맹지(도로와 접하지 않음)이며, 순번(2), (6), (7) 토지는 일부 도로로 이용되고 있으나, 순번(1) 토지는 차량 접근이 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권은 상속으로 인한 서봉희 외 1명에게 이전되었으며, 근저당권(하옥순, 10,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 근저당권, 강제경매, 가압류 등은 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리 관계를 보이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금/차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 하옥순

* 보증금/차임: 0원

* 전입일자: 2006-09-13

* 대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 하옥순의 근저당권(2025-03-21 접수)보다 늦게 등기된 모든 권리(을1, 갑3, 갑4)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 하옥순의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2006-09-13)가 오래되어 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 금산군 남이면 대양리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 임야, 소규모 주택들이 혼재되어 있습니다. 인근에 국립금산자연휴양림과 같은 자연 관광 자원이 있어, 지역 주민 외에 방문객의 왕래도 있을 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

본건과 직접적으로 비교 가능한 최근 실거래가 및 시세 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 유사 지역의 토지 경매 사례에서 감정가의 34% ~ 41.7% 수준의 낙찰가율을 보인 경우가 있으나, 해당 물건은 임야로 본건(단독주택 부지)과는 성격이 다릅니다. 금산군 남이면 지역의 주택 및 토지 시세는 개별적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 조언을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 지역은 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 마을 회관 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 검색된 결과에서 불광사가 언급되었으나, 실질적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 농촌 지역의 특성상 교육시설과의 거리가 있을 수 있으며, 자녀 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지(순번 1, 4, 5, 6, 7)는 농취증 발급이 필수이며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정 및 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용: 순번(1) 토지는 맹지이며, 일부 토지는 인접 토지 건물이 소재하거나 도로로 이용되는 부분이 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 일부 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되거나 제외되므로, 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황 차이: 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있어, 실제 이용 시 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 하옥순 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실질적인 보증금 인수 부담은 없음을 시사하나, 전입일자가 오래되었으므로 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 금산군 남이면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지 지분 경매 물건입니다. 아름다운 자연환경 속에 자리하고 있으나, 맹지, 지분 매각, 농취증 필요 등의 조건으로 인해 일반적인 주택 경매 물건보다는 취득 및 활용에 있어 더 많은 주의와 세심한 권리분석, 명도 계획이 요구됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원 표기는 특이사항으로, 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 국립금산자연휴양림 인근에 위치하여 전원생활 또는 주말 주택 부지로의 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 농촌 지역의 지분 경매 물건으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 농취증 발급 조건 충족 시, 농지로서의 활용 가치도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,230,500원입니다. 그러나 지분 매각, 맹지, 농취증 필요, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 제약 조건과 지역 내 유사 거래 사례 부족을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려하되, 명도 가능성 및 향후 활용 계획을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 재확인, 법률 전문가 상담을 통해 최종적으로 산정하는 것을 권장합니다. 일반적으로 이러한 복합적인 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.