나이스옥션 법원경매 충주 2026타경13 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661 이편한세상충주 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제1층 제102호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 661 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임. 용전리 663 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경13 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661 이편한세상충주 104동 1층102호

구분: 아파트

감정가: 1억 9천 6백만원

면적:

* 토지: 48.54㎡ (약 14.7평)

* 건물 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2017년 12월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 임야 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준.

* 단지 정보: 'e편한세상 충주' 아파트로 총 19개 동, 1455세대로 구성된 대단지.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 23일 접수된 충주효성신용협동조합 근저당권 (1억 4천 6백 4십만원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (충주효성신용협동조합)

* 가압류 (충북신용보증재단)

* 주택임차권 (김 )

* 임의경매개시결정 (충주효성신용협동조합)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 3천만원

* 차임: 60만원

* 전입일자: 2025-10-30

* 확정일자: 2025-05-20

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음. (등기부상 주택임차권 말소됨)

* 인수 보증금: 0원. (임차인의 대항력이 없고, 보증금 전액 배당받는 것으로 분석됨)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지 인근으로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

* 개발 계획: 충주기업도시, 충주지식기반형기업도시 개발 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.4. 생활정보

* 학군: 중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 단지 내 및 인근으로 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근 용이.

* 주거 편의: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 층간소음: 1층 물건으로, 층간소음 문제는 없을 것으로 보이나, 타 세대의 소음이나 외부 소음에 대한 노출 가능성은 있음.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 직접 확인 필요.

* 부동산 시장 변동성: 시장 상황에 따라 매매가 및 임대가가 변동될 수 있음.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 별도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 중앙탑면의 ‘e편한세상 충주’ 아파트로, 대단지 내에 위치하며 학교 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 입지입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

* 특히, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 지역 개발 계획 또한 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 1층 물건의 특성 및 내부 미확인 사항에 대한 고려는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담 적음.

* 준신축 대단지 아파트의 안정적인 수요.

* 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가와 유사한 감정가로 합리적인 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 9천 6백만원

* 최근 매매가 (59.88㎡, 10층, 2026.07.02): 1억 9천 6백만원

* 최근 매매가 (59.88㎡, 4층, 2026.07.01): 2억 1천만원

* 본 물건은 1층으로, 유사 면적의 10층 물건이 감정가와 동일한 1억 9천 6백만원에 거래되었습니다. 4층 물건은 2억 1천만원에 거래된 점을 감안하면, 1층임을 감안했을 때 최대 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 최저매각가율 및 경쟁률을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 9천 6백만원 ~ 2억 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.