나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10010 [1] 강원특별자치도 속초시 장사동 645-4 비동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 장사동 소재 '속초고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 영랑호 주변 연립ㆍ다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 기존주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 5층 503호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅, 벽돌마감 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(18M이하), 고도지구(24M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(속초고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(군용전기통신시설)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2025-02-07)(영랑호 인근 중점경관관리구역)

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 단지내에서 '영랑호수빌Ⅱ'로 통칭됨.

물건 비고

공유자우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 속초지원 2026타경10010 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

소재지는 강원특별자치도 속초시 장사동 645-4 비동 5층 503호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 60,900,000원입니다.

토지 면적은 65.87㎡ (약 19.93평)이며, 토지 지분은 14.6354252㎡ (약 4.43평)입니다.

건물 면적은 59.59㎡ (약 18.03평)이며, 건물 지분은 13.2406758㎡ (약 4.00평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOO입니다.

1.1. 기본 물건 개요

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 건물 중 5층 503호에 해당합니다.

내벽은 벽지 마감, 일부 타일 마감이며, 창호는 이중창 구조입니다.

현재 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 속초시 장사동에 위치하며, '속초고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 영랑호 인근의 연립, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 기존 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 고도지구(18M 이하, 24M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(속초고등학교), 제한보호구역(군용전기통신시설), 중점경관관리구역(영랑호 인근) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설

지도 검색 결과, 해당 지역은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 영랑호 인근에 위치하여 자연환경이 양호합니다. 특이할 만한 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(접수일자 2024-12-06, 한국에셋채권대부, 4번 강태현 지분 가압류) 이후의 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 관련 내용이 기재되어 있지 않아 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 전지영이 존재하며, 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-12-04로 확인됩니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 점유하고 있다는 사실 자체는 유의해야 합니다.

3.4. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 접수일자 2024-12-06의 한국에셋채권대부의 4번 강태현 지분 가압류(갑6)입니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

본 건은 지분 매각 물건으로, 토지 및 건물 지분만 취득하게 됩니다.

공유자 우선매수신고가 있으며, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 이로 인해 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 속초시 장사동의 연립, 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다. 주변에 영랑호가 있어 자연환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 연립주택(1986년식)이 2026년 7월 9,000만원에 거래된 사례(전용면적 62.64㎡)가 있습니다. 해당 사례의 평당 가격은 약 143.68만원/㎡입니다.

반면, 본 건의 감정가는 59.59㎡ 기준 60,900,000원으로, 평당 가격은 약 102.2만원/㎡입니다. 이는 연식이 더 오래된 유사 물건의 실거래가보다 낮게 책정된 것으로, 감정가 대비 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 최신 건축된 신축 연립(2023년식)의 경우, 평당 가격이 378만원/㎡ 이상으로 훨씬 높은 수준을 보이고 있어, 본 건과 직접 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

주변에 '속초고등학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 영랑호가 인접하여 산책 등 여가 활동을 즐기기 용이한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공유자들과의 명확한 관계 설정 및 협력이 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 계속 거주하거나 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 해당 물건을 낙찰받으려는 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 고도지구, 중점경관관리구역 등의 지정은 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시 장사동의 영랑호 인근에 위치한 다세대주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 60,900,000원이며, 전용면적 59.59㎡ 기준 평당 약 102.2만원으로 책정되었습니다.

이는 유사 연식의 주변 연립주택 실거래가(약 143.68만원/㎡) 대비 낮은 수준으로, 감정가 하락의 여지가 있는 것으로 판단됩니다.

하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 위험 요소가 복합적으로 작용하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 주변 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 영랑호 인근이라는 좋은 입지 조건과 속초고등학교가 가까운 점은 장점입니다.

* 경쟁 완화 요인: 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등의 복잡한 권리관계는 잠재적 응찰자 수를 줄여 경쟁 완화 효과를 가져올 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,900,000원입니다. 유사 연식의 주변 연립주택 실거래가(약 143.68만원/㎡)를 고려할 때, 본 건의 시장가치는 59.59㎡ 기준으로 약 8,560만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 감안하여, 이를 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하면서도 시장가치를 반영하는 예상 입찰가는 75,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 123% 수준이며, 위험 요소를 감안했을 때 적정 경쟁력을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.