나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10008 [1] 강원특별자치도 고성군 거진읍 자산리 OO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 자산리 소재 "거진초교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2016-11-18), 제1종일반주거지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(모든축종 제한지 역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-01-25)(거진초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(2018-12-27)(위탁지역(6m이하))<군사기 지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 벽돌조 스라브지붕(현황 스라브위 골강판지붕) 단층건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 건물 지붕에 소재하는 태양광설비는 건물에 포함하여 감정평가하였고, 건물 지붕은 강판지붕으로 덮혀 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경10008 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 거진읍 자산리 59 (신주소: 강원특별자치도 고성군 자산길 57)

용도: 단독주택

감정가: 118,807,100원

토지 면적: 406.00㎡ (약 122.82평)

건물 면적: 66.12㎡ (약 19.99평)

건물 제시외 면적: 135.91㎡ (약 41.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 자산리 소재 "거진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 국도변 농촌지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 대체로 정방형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 세로를 이용하여 출입합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거진초등학교), 제한보호구역(위탁지역(6m 이하))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5) 근저당권 (거진농업협동조합, 2025-04-17, 24,000,000원)

* 말소 대상 권리: 을5) 거진농업협동조합 근저당권, 갑16) 동양자산관리대부주식회사 가압류, 갑17) 동양자산관리대부주식회사 강제경매, 갑18) 국민건강보험공단 압류 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 대상 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않아, 관련 권리 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 건물 및 토지 이용 상태에 대한 기타 참고사항에 임대관계는 미상이라고 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 40,668,680원

* 등기부채권 총액 (건물): 24,000,000원 (말소기준 권리의 채권액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 거진초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주변 개발 현황: 구체적인 개발 계획 정보는 제공되지 않았으나, 거진항 등 지역 산업 시설과 연계된 발전 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 거진읍 소재지 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 거진초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역(위탁지역)으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 135.91㎡ (약 41.11평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부, 철거 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. (주의사항에 태양광 설비 포함 및 강판지붕으로 평가되었음을 명시)

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 인수 보증금 합계가 0원이지만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 건축 연도: 1980년에 건축되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건물 상태 점검 및 필요한 보수/개량 비용을 고려해야 합니다.

* 군사보호구역: 제한보호구역(위탁지역(6m 이하))으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리 유무에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 406.00㎡ (약 122.82평)에 건축물 면적 66.12㎡ (약 19.99평) 및 상당 면적의 제시외 건물 135.91㎡ (약 41.11평)이 포함되어 일괄 매각되는 물건입니다. 1980년 건축된 주택으로 노후화되었을 수 있으나, 406.00㎡의 넓은 토지와 추가적인 제시외 공간은 활용 가치를 높일 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편이나, 지상권 존재 가능성 및 임대 관계 미상, 제시외 건물의 현황 파악이 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 거진초등학교 인근 농촌지대에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 122.82평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 활용 가치가 높습니다.

* 추가 공간 확보: 41.11평의 제시외 건물은 별도 공간으로 활용 가능하며, 리모델링 시 주택 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 예정으로, 명확한 권리 확보가 기대됩니다. (단, 지상권 등 예외 권리 확인 필요)

* 지역 발전 가능성: 거진항 등 지역 기반 시설과 연계된 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 118,807,100원

* 최근 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 토지 면적(400㎡ 내외)과 건축 연도(1980년대)를 가진 단독주택의 매매가는 약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 제시외 건물 면적이 상당하여 실사용 면적 대비 가치가 높을 수 있으나, 건축 연도가 오래되고 일부 제한 사항(군사보호구역 등) 및 미확인 권리(지상권 등) 존재 가능성이 있습니다.

* 총 채권액 (소멸예정): 경매 신청 채권액 및 말소기준 권리 채권액 등을 고려할 때, 낙찰자는 별도의 채무를 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수할 보증금: 0원

* 현 시세 및 보수적 접근, 잠재적 리스크 요인 등을 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토 가능합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 107,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 제시외 건물의 상태, 명도 가능성, 미확인 권리(지상권 등)의 존재 여부 및 인수 조건, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.