나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50082 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 757 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 “맹꽁이생태공원” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지(R13)건폐율60%이하,용적율200%이하,높이4층이하,건축한계15m이상도로의1m), 지구단위계획구역(성화2지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈가득한유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 바 닥 : 마루 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설 및 주차장, 2층 : 다가구주택, 3층 : 다가구주택, 4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 난방 설비 등

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

일반건축물대장상 3층이 단독주택(다가구주택(1가구))로 표기되어 있으나, 현황 2가구가 주거하는 것으로 확인됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 3층이 1가구로 표기되어 있으나, 현황 2가구 거주중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50082 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 757

용도: 근린주택

감정가: 802,792,840원

토지면적: 198.10㎡ (약 59.93평)

건물면적: 396.62㎡ (약 119.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 3층이 1가구로 표기되어 있으나, 현황 2가구 거주 중임.

건축 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 (2011년 사용승인)

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 “맹꽁이생태공원” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(성화2지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(꿈가득한유치원)으로 지정되어 있습니다.

건축제한: 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 4층 이하 규제가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2011년 9월 15일자 제일새마을금고 근저당(을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당, 가압류, 임의경매) 및 갑구 상 일부 가압류가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 박소희: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025-09-18, 확정 2026-03-17, 배당신고 2026-03-19. 대항력 없음.

* 방슬기: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-03-06, 확정 2015-03-06, 배당신고 2026-03-05. 대항력 없음.

* 어연수: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-04, 확정 2022-06-07, 배당신고 2026-02-19. 대항력 없음.

* 임명구: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-19, 확정 2022-05-19, 배당신고 2026-02-03. 대항력 없음.

* 정찬웅: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-21. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액은 있으나 절차상 미비점 확인 필요)

* 최현석: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-21, 확정 2022-07-21, 배당신고 2026-02-04. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

권리분석 종합: 제시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임차인 정찬웅의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 잠재적 변수로 작용할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주위 환경: 본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대에 위치하며, “맹꽁이생태공원” 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

건물 구성: 1층은 제2종근린생활시설 및 주차장으로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 다양한 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

주변 시세: 제공된 JSON 정보는 본건과 유사한 용도의 근린주택이 아닌, "성화베리굿"이라는 다세대 주택의 최근 매매 정보입니다. 따라서 해당 정보만으로 본건의 정확한 시세를 판단하기는 어렵습니다.

추가 분석 필요: 정확한 상권 분석을 위해서는 본건과 유사한 규모 및 용도의 근린주택 거래 사례, 상가 및 다가구 주택의 임대 시세 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

5. 생활정보

편의시설: "맹꽁이생태공원"이 인접하여 휴식 공간 활용이 용이합니다.

교통: 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 꿈가득한유치원이 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과: 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 유해하거나 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 파악을 위해서는 반드시 현장 방문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

현황과 공부의 차이: 일반건축물대장상 3층이 1가구로 표기되어 있으나, 실제로는 2가구가 거주 중이어서 명도 과정에서 점유 관계 확인 및 협상에 신중을 기해야 합니다.

임차인 명도: 총 6명의 임차인이 있으며, 이들의 명도 과정에서 시간 및 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 정찬웅 관련 불확실성: 보증금 1억 5천만원의 임차인 정찬웅은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 혹시 모를 배당 우선순위 변동 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (다만, 현재 분석상으로는 대항력 없음으로 판단됩니다.)

건물 노후화: 2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 계획과 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 성화동에 소재한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

등기부상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

총 6명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 정찬웅의 정보 누락에 따른 잠재적 리스크를 유의해야 합니다.

건축물대장과 현황 상의 점유 가구수 차이는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

인근에 공원이 있고 교통이 편리한 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 인수: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

수익형 부동산으로서의 매력: 1층 근린생활시설과 상층 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다.

입지 조건: 주택가와 상권이 혼합된 지역으로, 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

시세 차익 기대: 현재 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 JSON의 '성화베리굿' 다세대 주택 시세(100,000,000원 ~ 105,000,000원)는 본건과 용도 및 규모가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건은 근린주택으로, 1층 근린생활시설의 임대료와 상층 다가구 주택의 임대료 수익률을 종합적으로 고려하여 시가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 주변 부동산 전문가의 상담을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

입찰가 산정 시 유의사항: 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다. 명도 비용, 건물 수리비 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 입찰가: 감정가(802,792,840원)를 기준으로, 주변 시세 및 물건 상태 등을 고려하여 80% ~ 90% 수준(약 6억 4천만원 ~ 7억 2천만원)을 보수적인 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.