나이스옥션 법원경매 속초 2026타경8 [1] 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층323호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 '르부르낙산 제3층 제323호"로서 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 20층 중 3층 323호로서 건축물대장상 2023.12.26.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 하단부-외장타일붙임, 상단부-몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일 마감 바닥 : 장판지 및 일부타일마감 천장 : 벽지마감 등 창호 : 이중창 구조임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.(룸, 발코니, 욕실, 주방, 현관 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 시스템난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형상의 토지로서 현황 "숙박시설 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 1류에, 북측으로 소로 1류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<2-22번지> 도시지역 , 일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-16)(조산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> <15-3번지> 도시지역 , 일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축 종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11 -16)(조산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

수익형 생활숙박시설로 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리 한다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22번지에 소재한 르부르낙산 3층 323호 생활숙박시설에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 속초지원 2026타경8 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층 323호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 3층

* 건물 사용승인일: 2023년 12월 26일

* 총 호수: 390호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 토지 면적: 3.96㎡ (약 1.20평)

* 토지 지분: 3.9559999999999995㎡ (약 1.19평)

* 건물 면적: 32.35㎡ (약 9.79평) - 전용면적

* 건물 지분: 32.35㎡ (약 9.79평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 219,000,000원

* 건축물대장상 특이사항: 없음

* 주차 시설: 지하주차장 (내부 기계식 주차 168대)

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 양양군의 대표적인 관광휴양지대에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 주차장 등이 혼재되어 있어 관광객 대상 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 명칭: 르부르 낙산 (Le Louvre Naksan)

* 건축물 용도: 해당 건물은 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설로 복합 건축물입니다.

* 접근성: 본건 서측으로 중로 1류, 북측으로 소로 1류에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 사정은 시내버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 2필지의 일단 토지로서 장방형의 형태로 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획:

* 2-22번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(조산초등학교).

* 15-3번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(조산초등학교).

* 건축 연면적: 총 29,585.55㎡ (약 8,950평)

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 순위 근저당권 (채권자: 홍천축산업협동조합, 채권액: 160,800,000원, 접수일자: 2024-06-12)

* 기타 등기 현황 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-06-12)

* 갑3: 소유권이전청구권가등기 (채권자: 방인덕, 접수일자: 2025-09-19)

* 갑4: 가압류 (채권자: 광주은행, 채권액: 45,572,321원, 접수일자: 2025-10-30)

* 갑5: 가압류 (채권자: 신용보증기금, 채권액: 7,983,350원, 접수일자: 2025-11-12)

* 갑6: 가압류 (채권자: 비엔케이캐피탈, 채권액: 31,759,063원, 접수일자: 2025-12-24)

* 갑7: 임의경매 (채권자: 홍천축산업협동조합, 채권액: 134,488,185원, 접수일자: 2026-01-20) - 본건 경매 개시 결정

* 총 등기부 채권 총액: 246,114,734원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항에 명시)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 상세 내용을 파악해야 하나, 본건의 경우 인수되는 보증금이 없으므로 권리상의 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 양양군 강현면의 관광 활성화 지역에 위치하여 계절적 요인 및 관광객 수요에 따른 상권 변동성이 있을 수 있습니다.

* 주변에 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어, 건물 내 상가 시설이나 타 호실과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건축물 자체의 용도가 생활숙박시설 및 근린생활시설이므로, 상업적 가치가 높은 입지입니다.

* 최근 양양 지역은 서핑 등 해양 레저 활동으로 젊은 층의 방문객이 증가하고 있으며, 이에 따른 관련 상권의 성장 가능성도 주목할 만합니다.

* *추가 조사 필요*: 인근의 상세 상업 시설 현황, 타 생활숙박시설 운영 현황 및 수익률, 주요 관광객 유입 경로 및 트렌드 분석 등을 통해 구체적인 상권 활성화 잠재력을 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 종류 및 규모는 현장 확인 필요)

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 관광휴양지대로서 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 바닥난방 설비, 시스템 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 현대적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 이용 상태: 현재 룸, 발코니, 욕실, 주방, 현관 등으로 구성된 생활숙박시설로 이용 중입니다.

* 운영 방식: 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영 및 관리를 담당하고 있어, 소유주는 운영에 대한 부담이 적습니다.

* 임대 관례: 본건의 구체적인 임대 관례 및 수익률에 대한 정보는 현재 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설 관련 규제 변화: 정부의 부동산 정책 및 관련 법규 변화에 따라 생활숙박시설의 운영 방식이나 규제가 강화될 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 일부 필지에 가축사육제한구역 및 상대보호구역(조산초등학교)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 운영 주체 의존성: 객실 위탁 운영 방식이므로, 위탁 운영사인 주식회사 르부르낙산의 운영 능력, 재정 상태, 위탁 계약 조건 등이 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관례 및 수익률 파악의 어려움: 임대 관례가 미상이라는 점은 실제 투자 수익을 예측하는 데 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 관광 경기 변동성: 관광 휴양지에 위치하므로, 외부 요인(경제 상황, 전염병 등)에 따른 관광객 수 변동이 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

* *혐오시설 조사 필요*: 주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부에 대한 면밀한 현장 조사 또는 상세 지도 분석을 통한 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 양양군의 주요 관광지에 위치한 비교적 신축(2023년 12월 사용승인) 생활숙박시설로서, 깔끔한 권리관계와 차량 접근성을 갖춘 물건입니다. 주식회사 르부르낙산의 위탁 운영으로 인해 소유주는 운영 부담을 덜 수 있다는 장점이 있습니다.

감정가는 2억 1,900만원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 법적 부담은 없는 것으로 보입니다. 하지만 생활숙박시설 관련 규제 변화 가능성, 토지 이용계획 상의 제한, 임대 관례 미상 등의 리스크 요인에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 특히, 주변의 혐오시설 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 12월에 사용승인된 최신 건물로, 설비 및 구조적인 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 입지 조건: 양양 지역의 관광 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 관광휴양지대에 위치합니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 운영 편의성: 객실 위탁 운영 시스템을 통해 직접적인 시설 관리 및 임대차 관리에 대한 부담이 적습니다.

* 다목적 활용 가능성: 생활숙박시설로서 임대 수익 창출 외에도, 개인적인 용도로 활용할 수 있는 유연성을 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다.

* 감정가: 219,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (매각으로 소멸)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 지역의 최근 부동산 시세, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률 분석, 건물의 현재 상태 및 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 도움을 받아 현장 조사, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 위탁 운영 계약 조건 확인 등의 추가적인 조사를 진행하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만을 토대로 특정 입찰가를 제안하기는 어려우나, 낙찰 후 예상되는 수익률과 투자 회수 기간 등을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.