나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10 [1] 강원특별자치도 고성군 토성면 용촌리 900-4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 용촌리에 소재하는 용촌저수지 북측인근에 위치하며, 주위는 농경지,축사 등이 소재하는 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하나 대중교통상황은 대체로 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형, 기호(2)은 정방형으로, 공히 축사부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1),(2) 남서측으로 약4M도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1),(2) 토지이용계획확인서 상 "농림지역(2024-10-14),가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전기통신:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>"임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건토지는 공부상 지목 답이나 현황 답축사로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3),(4): 일반철골구조 철골지붕 단층건물로 2020.04.23.에 사용승인되었으며, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 우레탄폼마감 및 판넬마감 등 창호: 플라스틱새시, 기호(5): 일반철골구조 철골지붕 단층건물로 2020.04.23.에 사용승인되었으며, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 판넬마감, 일부 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 플라스틱새시임.

이용상태

기호(3),(4)는 축사(육계사)로 이용중이며, 기호(5)는 퇴비사 및 관리사로 이용중임.

설비내역

기호(3),(4)는 기본적인 전기설비, 환기설비, 자동사료설비 등이 되어있으며, 기호(5)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 토지 지상에 이동이 용이한 슁글지붕 컨테이너 관리사 약 18㎡ 1동, 화물자동차 물품적재장치에 설치하는 분리형 부착물(카라반) 및 철골조 강판지붕 난로실 약 4㎡ 는 감정평가 및 매각에서 제외됨.
- 목록1,2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2026타경10 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 용촌리 900-4

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,669,508,900원

토지 면적: 5,881.70㎡ (약 1,779.15평)

건물 총 면적: 3,090.20㎡ (약 934.84평)

건물 1동: 1,356.6㎡ (약 410.37평)

건물 2동: 1,356.6㎡ (약 410.37평)

건물 3동: 377.0㎡ (약 113.92평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘천철원화천양구축산업협동조합

사용 승인일: 2020년 4월 23일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 용촌리 900-4번지에 소재하며, 용촌저수지 북측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 축사 등이 소재하는 농경지대로서, 조용하고 한적한 농촌 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

도로 상태:

본건 토지는 남서측으로 약 4미터 도로에 접하고 있으며, 해당 도로는 농로 수준의 폭을 보입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 "농림지역"으로 지정되어 있으며, "가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리 650m 이상 지역 50,000마리 이상 - 조례 확인 필요)", "제한보호구역 (전기통신: 2km)", "농업진흥구역"에 해당합니다. 농업진흥구역 내에서는 농업 생산 또는 농지 보전과 직접 관련되지 않은 건축물의 신축이 제한되며, 개발 시 관련 부처의 승인이 필요합니다. 고성군 가축사육제한구역은 동물의 종류별로 이격 거리가 상이하며, 닭·오리·메추리의 경우 특정 규모 이상 사육 시 주거 밀집 지역으로부터 650m 이상 떨어져야 하는 규정이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축에 있어 관련 법규 준수가 필수적임을 의미합니다.

현황:

공부상 지목은 '답'이나, 현재는 축사 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2023년 10월 13일 접수된 춘천철원화천양구축산업협동조합의 근저당권 (11억 5,200만 원)이 말소기준권리입니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 토지 약 24억 9,937만 원, 건물 약 24억 5,937만 원으로, 총 49억 5,874만 원에 이릅니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

주요 권리 내역:

소유권: 최정숙(2007), 주홍진(2012), 김창천(2023.10.13) 순으로 이전되었습니다.

근저당: 춘천철원화천양구축산업협동조합, 박봉준, 한용복 외 다수.

가압류: 유상욱, 고성축산업협동조합.

임의경매: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (본 경매 사건).

임차인 현황:

인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주요 용도가 동물 및 식물 관련 시설입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거지 상권과는 거리가 있으며, 인근 농경지 및 축산업 관련 종사자들을 위한 제한적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지역 주민들의 민원 사례 분석 결과, 용촌리 인근에서는 유해시설 관련 민원 제기는 드문 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 및 생활 인프라가 소재한 읍/면 소재지까지는 차량으로 이동해야 합니다.

인근에 버스 정류장이 있으나 배차 간격이 길거나 노선이 제한적일 가능성이 높아 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

주변 지역은 주로 농업 및 축산업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 공업단지나 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 가축 사육과 관련된 시설이 주변에 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

본건 토지(목록1, 2)는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 제외:

이동이 용이한 컨테이너 관리사 (약 18㎡), 분리형 부착물 (카라반), 난로실 (약 4㎡)은 감정평가 및 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 매각 후 인수 대상이 아니라는 점을 명확히 인지해야 합니다.

토지 이용 제한:

농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업진흥구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역의 상세 규정 및 제한 거리는 조례 확인이 필수적입니다.

현황 지목 불일치:

공부상 지목이 '답'이나 현황 '축사'로 이용 중이므로, 추후 토지 이용 변경 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

과도한 채권 총액:

등기부 채권 총액이 감정가의 약 3배에 달하여, 본 경매에서 낙찰이 이루어지지 않거나 유찰될 가능성도 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

도로 접면:

남서측으로 4m 도로에 접하나, 축사 운영에 필요한 충분한 진출입로 확보 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 신축 건물(2020년 사용승인)을 갖추고 있습니다. 농림지역 내 축사로 이용 중이며, 용도 적합성은 높습니다.

그러나 다수의 강력한 권리 관계와 높은 채권 총액, 농지취득자격증명 필요, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크가 상존합니다. 특히 농지 관련 규제와 가축사육 제한에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

현재까지 파악된 임차인 현황상 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

동물 및 식물 관련시설 용도 적합성:

기존 축사로 사용되었고, 해당 용도에 적합한 지역으로 지정되어 있어 관련 사업을 영위하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

넓은 토지 면적:

5,881.70㎡ (약 1,779평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

신축 건물:

2020년 사용 승인된 건물이므로 비교적 최신 상태의 시설을 활용할 수 있습니다.

농촌 지역의 특수성:

조용하고 쾌적한 환경을 선호하거나, 대규모 농장 운영을 계획하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,669,508,900원입니다.

높은 채권 총액, 농지취득자격증명 필수, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하의 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 관련 법규 상세 검토, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작 가격을 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.