나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경4 [1] 강원특별자치도 동해시 천곡동 1111 천곡금호어울림라포레 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 동해시 천곡동에 소재하는 "동해삼육초등학교" 북측 인근에 위치하 고 있으며 주위는 아파트, 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층, 지상 26층건 중 제104동 제1층 제101호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감, - 창호 : 샤시 2중창 유리임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 개별 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비(2가구 1대), 지하주차장 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 대비 고지인 부정형의 토지로서, 자체 평탄하게 조성된 "아파트 부지"로 이용 중 임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 북동측의 왕복 2차선 도로와 진출입 가능하며, 지상 및 지하 주차장 시설 등 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-04-18)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2- 55)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-26)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북평여자고등학교, 천곡초등학교,삼육 초등학교,성호유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2026타경4 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 천곡동 1111 천곡금호어울림라포레 104동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 2억 3,000만원

토지면적: 37.60㎡ (약 11.38평)

건물면적: 64.79㎡ (약 19.60평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동해우리새마을금고

1.1. 입지조건

물건의 입지와 주변 환경 분석

* 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 동해시 천곡동에 소재하며, "동해삼육초등학교" 북측 인근에 위치함. 주변은 아파트, 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 파악됨.

* 주변 시설

초등학교(동해삼육초등학교, 천곡초등학교), 중학교(북평여자중학교), 고등학교(북평여자고등학교), 유치원(성호유치원) 등 교육시설이 인근에 위치하여 학생들의 통학이 용이함. 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황 및 매각으로 인한 권리 변동 분석

* 말소기준권리

을5 근저당권 (채권자: 동해우리새마을금고, 접수일자: 2023-08-28)

* 매각으로 소멸되는 권리

을5 근저당권 외 을6 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 이미 말소되었으며, 등기부상 기재된 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임차인의 보증금 및 임대 관계가 미상으로 조사되므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

최근 부동산 거래 동향 및 시세 분석

* 최근 매매 정보

* 동일 단지 내 102동, 전용면적 64.79㎡, 1층 물건이 2026년 5월 19일 2억 5,000만원에 직거래되었음.

* 다른 동, 전용면적 77.46㎡ 물건이 2026년 6월 24일 2층 3억 4,800만원, 2026년 7월 9일 8층 3억 7,250만원에 중개거래되었음. (본건 전용면적과 차이가 있음)

* 최근 전월세 정보

* 전용면적 64.79㎡, 18층 물건이 2026년 6월 25일 보증금 1억 3,000만원 (월세 0)으로 계약됨.

* 전용면적 64.79㎡, 3층 물건이 2026년 5월 7일 보증금 2,361만원, 월세 22만원으로 계약됨.

* 전용면적 64.79㎡, 1층 물건이 2026년 5월 4일 보증금 1억 1,218만원 (월세 0)으로 계약됨.

* 시세 기반 분석

본건과 동일 전용면적(64.79㎡)을 가진 1층 아파트가 2026년 5월 2억 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 2억 3,000만원은 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨. 하지만 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

단지 및 건물 상세 정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 동해천곡금호어울림라포레

* 건축년도: 2020년 4월 사용승인 (신축급)

* 총 동수/세대수: 10개동 / 672세대

* 최고/최저층: 26층 / 3층

* 본건 정보

* 동: 104동

* 층: 1층 (101호)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 26층 건물 중 1층

* 내외부 마감: 외벽 몰탈위 페인트 마감, 내벽 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샤시 2중창 유리임.

* 설비: 위생설비, 개별 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비(2가구 1대), 지하주차장 시설 등 구비됨.

* 주차: 단지 내 포장도로를 이용하여 차량 접근 및 주차 가능하며, 지상 및 지하 주차장 시설이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

경매 진행 시 고려해야 할 위험 요소

* 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 임대 관계가 미상으로, 만약 명도 대상 임차인이 존재하며 대항력이나 우선변제권이 있는 경우, 보증금 인수 또는 명도 지연 등의 추가적인 비용 및 번거로움이 발생할 수 있음.

* 대중교통 이용 불편

단지에서 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 차량 미보유 가구의 경우 생활에 제약이 있을 수 있음.

* 1층 거주

1층이라는 점은 소음, 사생활 침해, 보안 등에 다소 취약할 수 있으며, 선호도에 따라 시세 반영 시 차이가 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 교육시설 및 주거지역이 주를 이루고 있음.

1.6. 종합 의견

물건에 대한 전반적인 평가

* 장점

* 2020년 사용승인된 비교적 신축급 아파트 단지임.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능성이 있음.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확함.

* 초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리함.

* 단점

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 보증금 관련 불확실성이 가장 큰 리스크임.

* 대중교통 이용이 다소 불편하며, 1층에 위치함.

* 총평

임대 관계 미상이라는 중대한 불확실성을 제외하면, 신축급 아파트를 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됨. 다만, 철저한 현장 조사와 점유자 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 핵심 요소

* 신축급 아파트

2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

최근 실거래가 2억 5,000만원 대비 감정가가 2억 3,000만원으로, 약 8% 정도 낮은 수준.

* 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 분석이 비교적 간결함.

1.8. 예상 입찰가

시장 상황 및 위험 요소를 고려한 입찰가 제안

* 감정가: 2억 3,000만원

* 최근 유사 면적(64.79㎡) 1층 실거래가: 2억 5,000만원

* 고려사항:

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담 (최소 0원이지만, 확인 필요)

* 1층 거주라는 점

* 최근 실거래가 수준을 상회하지 않는 범위 내에서의 입찰

* 제안

본건의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근과 함께 최근 시세를 반영한 예상 입찰가 범위는 2억 3,500만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 판단됨.

실제 입찰가는 물건에 대한 직접적인 현장 조사, 점유자와의 소통, 그리고 당일 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.