나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50159 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 683-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '주상용부동산' 건부지임.

인접 도로상태

대상물건 남측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대 기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진 동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차조사는 미상으로 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 4층 건물로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 주차장 2층 : 근린생활시설 3~4층 : 주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사 됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차조사는 미상임.

물건 비고

①일괄매각
②현황 시점 기준 목록2.`건물`1층에 `유치권 행사중`이라는 현수막이 설치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2026타경50159 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 683-7

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,511,901,120원

* 토지 면적: 236.30㎡ (약 71.48평)

* 건물 면적: 451.83㎡ (약 136.67평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오1동 행정복지센터' 북동측 인근.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '주상용부동산' 건부지임.

* 인접 도로 상태: 대상 물건 남측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26 접수)

* 건물: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26 접수)

* 말소 예정 권리:

* 토지: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26), 압류 (동안산세무서장, 2025-12-01), 가압류 (전북은행, 2026-04-09)

* 건물: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26), 압류 (동안산세무서장, 2025-12-01), 가압류 (전북은행, 2026-04-09)

* 인수될 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 유치권은 소멸되지 않을 가능성이 높으므로 별도 확인 필요.

* 총 등기부채권액: 1,372,288,272원

1.2. 1.등기부현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (박종국, 조미선, 2008-09-25)

* 소유권 이전 (정윤화 외 1명, 2009-03-26)

* 공유자전원지분전부이전 (채종남, 2021-11-30)

* 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26) - 말소기준권리

* 압류 (동안산세무서장, 2025-12-01) - 말소

* 임의경매 (안산중앙새마을금고, 2026-01-16) - 개시결정

* 가압류 (전북은행, 2026-04-09) - 말소

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (채종남, 2022-08-09)

* 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2023-05-26) - 말소기준권리

* 압류 (동안산세무서장, 2025-12-01) - 말소

* 임의경매 (안산중앙새마을금고, 2026-01-16) - 개시결정

* 가압류 (전북은행, 2026-04-09) - 말소

1.2. 2.임차인현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2024-05-17

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 전입일자: 2024-05-17

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 채

* 전입일자: 2022-08-04

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주식회사진도건설

* 전입일자: 2022-08-10

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 채

* 전입일자: 2022-08-10

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보:

* 2026년 7월 3일: 안산시 상록구 본오동 872-3, 연립, 2002년식, 98.37㎡ (약 29.7평), 3층, 18,000만원.

* 2026년 7월 2일: 안산시 상록구 본오동 826-10, 다세대, 2015년식, 20.96㎡ (약 6.3평), 2층, 4,400만원.

* 2026년 7월 2일: 안산시 상록구 본오동 974-6, 다세대, 2002년식, 60.06㎡ (약 18.17평), 2층, 14,400만원.

* 분석:

* 본 물건은 근린주택으로, 1층은 근린생활시설 및 주차장, 2층은 근린생활시설, 3-4층은 주택으로 이용 중임.

* 주변 시세는 주로 연립 및 다세대 주택 위주이며, 본 물건의 규모 및 용도(근린주택)와 직접적인 비교는 제한적.

* 주변 주택 시세를 고려할 때, 본 물건의 감정가(15억 1190만원)는 높은 편에 속함.

* 근린생활시설로서의 임대 수익 및 상층부 주택의 가치 평가가 중요하며, 주변 상권의 활성화 정도에 따라 가치가 달라질 수 있음.

* '본오1동 행정복지센터' 인근으로 행정 및 편의 시설 접근성은 양호하여 상업 활동에 긍정적인 요소.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본오1동 행정복지센터 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 편의시설: 행정복지센터, 주거시설, 상업시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 행사: 건물 1층에 '유치권 행사중'이라는 현수막이 설치되어 있어, 유치권 성립 여부 및 금액에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적임. 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높음.

* 대항력 있는 임차인: 채규원(2022-08-04 전입, 보증금/차임 미상)이 존재하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 각 권리의 소멸 여부 및 각 부분의 가치를 정확히 평가해야 함.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간이 경과되었거나 경매 절차에 따른 예외 적용 여부 확인 필요.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 상 뚜렷한 혐오시설은 없으며, 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 근린주택으로, '본오1동 행정복지센터' 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임.

* 건축물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 1층은 근린생활시설 및 주차장, 2층은 근린생활시설, 3-4층은 주택으로 이용 중임.

* 가장 큰 리스크는 '유치권 행사'와 '대항력 있는 임차인'의 존재임. 특히 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높아 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필수적임.

* 대항력 있는 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우, 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 주의해야 함. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시됨.)

* 전반적으로 입지 조건은 보통 수준이나, 복잡한 권리관계로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 위치: '본오1동 행정복지센터' 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 용도: 근린주택으로 1층 상가 임대 수익 및 상층부 주택 활용이 가능함.

* 지역 특성: 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 건축물 상태: 철근콘크리트 구조의 4층 건물로 비교적 양호한 상태 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,511,901,120원

* 토지 면적: 236.30㎡ (약 71.48평)

* 건물 면적: 451.83㎡ (약 136.67평)

* 주변 시세 (참고용, 주택 위주):

* 본오동 872-3 (연립, 98.37㎡): 2026년 7월 매매 1억 8천만원 (약 182만원/평)

* 본오동 974-6 (다세대, 60.06㎡): 2026년 7월 매매 1억 4천 4백만원 (약 239만원/평)

* 분석:

* 본 물건은 근린주택으로, 상가 부분의 가치와 주택 부분의 가치를 별도로 평가해야 함.

* 유치권 및 대항력 있는 임차인 문제로 인한 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함. '인수 보증금 합계: 0원'임을 감안하여, 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 유치권 해결 비용은 별도 발생 가능.

* 주변 주택 시세로는 본 물건의 전체 가치 산정이 어려우며, 상가 임대 수익률 분석과 건물 상태를 종합적으로 고려해야 함.

* 유치권, 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 감안하여, 감정가의 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 검토할 수 있음.

* 예상 입찰가 (잠정): 10억 ~ 11억원

* 본 물건은 유치권 및 임차인 관련 복잡한 권리관계로 인해, 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 재산정해야 합니다. 위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 보수적으로 산정한 금액입니다.

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