나이스옥션 법원경매 안산 2026타경12 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1071-8 선부프라자 5층537호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 서해선 "선부역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설,업무시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이,북동측 인근에는 서해선 "선부역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상5층 건물 내 제5층 제537호(일련번호1), 제5층 제542호(일련번호2) 로서 -외벽 : 외장타일 붙임 마감 등. -창호 : 알미늄 샷시 창호.

이용상태

-일련번호1 (5층 537호) : 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(표구점) 임.(현황: 오피스텔(복층형)으로 조사 되었음) -일련번호2 (5층 542호) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(접골원) 임.(현황: 오피스텔(복층형)으로 조사 되었음)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 바닥난방(전기필름), 소방설비, 승강기설비,주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

집합건축물대장상의 용도는 -일련번호1 (5층 537호) : 제2종근린생활시설(표구점), -일련번호2 (5층 542호) : 제1종근린생활시설(접골원)이나 현황 오피스텔(복층형)로 이용중인 것으로 조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역 미상임. -선부프라자 4층 및 5층 전체 호수는 복층형 오피스텔로 이용중인 것으로 관리사무실에서 탐문조사 되었으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `제2종근린생활시설(표구점)`이나 현황·감정 시점 기준 `오피스텔(복층형)`로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1071-8번지에 위치한 선부프라자 5층 537호 오피스텔 경매 물건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2026타경12 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1071-8 선부프라자 5층537호

* 건물명: 선부프라자

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 43,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 면적:

* 토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 서해선 "선부역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 복합적인 도시 환경을 이루고 있습니다.

* 교통:

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 북동측 인근에는 서해선 "선부역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 19일에 접수된 이상호의 강제경매 개시결정 (갑12)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 갑1 (2010-03-25): 소유권이전 (서정배)

* 갑3 (2010-07-08): 소유권이전 (김석재)

* 갑10 (2014-01-09): 소유권이전 (이용성, 임의경매로 인한 매각 이력)

* 갑12 (2026-01-19): 강제경매 (이상호, 권리금액: 113,500,000원, 말소기준권리)

* 채권자: 이OO

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대내역은 현재 파악되지 않았습니다.

* 임대내역이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주의사항: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(표구점)이나, 현황 및 감정 시점 기준으로는 오피스텔(복층형)로 이용 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 상세 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역으로, 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 교통 접근성: 서해선 선부역과 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 이는 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 수요 확보에 긍정적 요인으로 작용합니다.

* 상업 시설: 주변에 다양한 상업 및 편의 시설이 발달해 있어 유동 인구가 꾸준히 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 서해선 선부역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 다양한 근린생활시설 및 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 공존하는 지역으로, 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 건물 설비: 본 건물은 위생설비, 급배수설비, 바닥난방(전기필름), 소방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(표구점)이나, 실제 이용 현황은 오피스텔(복층형)으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 처분이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 현황 이용 관련: 관리사무실 탐문 조사 결과, 선부프라자 4층 및 5층 전체 호수가 복층형 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 점유 관계 및 인도명령 대상 여부를 철저히 확인해야 함을 의미합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 총액이 여러 부동산에 걸쳐 있어 해당 물건만의 가치 하락이 전체 담보 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역 이력: 과거(2025.8.26.~2026.8.25.) 특정 조건 하에 토지거래 허가 구역으로 지정된 이력이 있습니다. (현재는 지정 기간 만료)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시했으나, 본건과 직접적인 연관이 있는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서해선 선부역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 특히 복층형 오피스텔로 이용 중인 점은 공간 활용도를 높여 임대 시장에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

다만, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점은 법적, 행정적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 특성을 고려하여 해당 부동산만의 가치와 담보 관계를 정확히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 선부역과의 우수한 접근성은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 하는 주요 요인입니다.

* 복층형 구조: 동일 면적 대비 넓은 공간감을 제공하여 사용자 만족도를 높이며, 경쟁력 있는 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 복합 상권: 상업 및 주거 시설이 공존하는 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 인근 유사 오피스텔의 시세를 비교 분석하여 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 43,000,000원이며, 공급 면적(21.63㎡, 약 6.54평)과 해당 지역(안산시 단원구 선부동) 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 평당 약 700만원에서 900만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 환산하면, 약 45,780,000원에서 58,860,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

하지만 집합건축물대장과의 용도 불일치, 복층 이용 현황에 따른 점유 관계 확인 필요성, 공동담보 물건이라는 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 43,000,000원에서 48,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사와 추가적인 권리 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.