나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50077 [1] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 17층1720호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설 오피스텔 및 아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가는하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 21층 건내 17층 1720호로서, 외벽 : 세멘물탈위 치장석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 난방설비, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형 평지로서, 업무 및 근린생활부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2026타경50077 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 17층1720호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 오피스텔로 이용중임.

1.3. 감정가및면적정보

감정가: 142,000,000원

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망분석

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용현황및규제

본건 토지는 사다리형 평지로서 업무 및 근린생활부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 50미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도 및 행위 제한이 복합적으로 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계개요

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 본 건은 2026년 1월 14일 유병주에 의한 강제경매(갑6)로 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인현황및분석

임차인: 유병주 (유 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-21

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 있음

분석: 임차인 유 은 대항력을 갖추고 있으며, 2022년 2월 21일에 전입 및 확정일자를 받아 임차권을 공시하였습니다. 보증금 1억 6천 5백만원에 차임은 0원이며, 2026년 1월 14일 배당신고를 완료하였습니다.

3.3. 말소기준권리및소멸/인수권리

말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 상기 기재된 권리들 중 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑5, 갑6, 갑7 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권및건물정보

4.1. 주변상권특성

본 건이 위치한 지역은 업무시설, 상업시설, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 건물내부및외부현황

본건은 인스타시티 건물 내 17층 1720호이며, 해당 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로 이루어진 21층 건물입니다. 외벽은 세멘물탈 위 치장석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활및편의정보

5.1. 주거편의시설

단지 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육및기타시설

주변에 예솔유치원이 위치하여 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적리스크분석

6.1. 대항력있는임차인관련주의사항

임차인 유 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1억 6천 5백만원에 차임 0원의 조건으로 거주 중입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 보증금 관련하여 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 복합적인토지이용규제

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 재산권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설및기타우려사항

제공된 정보 및 공개된 자료 조사 결과, 본 건 주변에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 지역 현황에 대한 추가적인 확인은 권장됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동의 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 상업 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 감정가는 1억 4천 2백만원이나, 최근 실거래가 분석 시 시세와의 차이가 존재하므로 현 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 최신 축 건물의 현대적인 시설과 좋은 입지 조건.

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성.

* 오피스텔로서 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상입찰가산정

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 거래 가격이 9천 6백만원에서 1억 2천만원 범위에서 이루어졌습니다. 감정가는 1억 4천 2백만원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다. 본 건은 17층에 위치하고 있으며, 전용면적 26.03㎡(약 7.87평)임을 고려할 때, 최근 실거래 최고가 수준을 참고하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 입찰가 산정 시 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 유사 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 120,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 최고가에 근접하는 가격으로, 물건의 가치를 적정히 반영하되 낙찰 가능성을 높이는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.