나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53804 [1] 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 6층631호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상업용, 업무용, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 미사역(5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 20층 건 내 6층 631호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1129-2 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)). 망월동 1129-3 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건의 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53804 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 6층 631호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 20층 (본건 6층)

건축 연도: 2020년

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물 면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

전용 면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

진행 채권자 (경매 실행): 주식회사하나자산신탁 (2025년 6월 12일 가압류 기반)

원 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 상업용, 업무용, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로 주차장 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 분석:

말소기준권리: 2025년 6월 12일 접수된 주식회사하나자산신탁의 가압류 (채권금액: 512,000,179원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 24일

대항력: 있음

주의사항: 비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인이 대항력을 보유하고 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 하남시 망월동, 미사역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 업무시설에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 콘크리트지붕으로 이루어진 20층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

내부 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 인근에 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 하남시에는 (주)유니온파크와 같은 자원회수시설이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 영향 거리는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하며 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있으나, 임차인의 법적 점유 권한은 인정되므로 원활한 명도를 위한 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수 후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로 사전에 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 2020년에 준공된 신축급 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도에 대한 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요소이며, 이는 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

미사역 초역세권의 우수한 입지로 직주근접 수요가 높을 것으로 기대됩니다.

2020년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 판단되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월):

138,500,000원 (전용 20.42㎡, 13층)

150,000,000원 (전용 20.34㎡, 8층)

136,000,000원 (전용 20.34㎡, 16층)

최근 시세 평균: 약 141,500,000원

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특수한 상황입니다. 이는 명도 부담을 가중시킬 수 있는 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 임차인의 법적 점유 권한으로 인해 실질적인 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가(133,000,000원)와 최근 시세(평균 141,500,000원)를 종합적으로 고려하고, 임차인 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.