나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50207 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "지하철 수인분당선 망포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고, 북서측 인근에 지하철역이 소재하는 등 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공동자동출입문, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측을 노폭 약 12m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50207 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 262,000,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 37.93㎡ (약 11.48평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

준공 연도: 2021년 7월 16일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치하며, 지하철 수인분당선 망포역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 북서측 인근에 지하철 수인분당선 망포역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기(을4, 채권자: 주택도시보증공사)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특별히 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (대리인: 서 )

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 10일

확정일자: 2021년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 본 건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 임차인 명의의 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권 이전(갑3, 2022-02-21) 이력 및 HUG의 강제경매 개시결정(갑4, 2026-01-19)이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 임대/매매 수요

본 건은 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있어, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

주변의 유사 건물(노블클래스, 1122번지)에서 2026년 4월부터 5월 사이에 36,200만원에서 36,900만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. 이는 본 건의 감정가(26,200만원)보다 높은 수준으로, 본 물건의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통시설

지하철 수인분당선 망포역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 시내외 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육/의료/녹지

본건 정보만으로는 주변 교육, 의료, 녹지 시설에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 자료 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG의 확약서 내용을 법률 전문가와 함께 최종적으로 재확인하는 절차는 권장됩니다.

6.2. 공법상 제한

토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 될 수 있으나, 현황 상 주택으로 이용 중이므로 일반적인 주거 생활에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 시세 관련 리스크

제공된 주변 매매 정보는 동일 건물이 아닌 인접 건물(노블클래스, 1122번지)의 자료입니다. 면적 및 정확한 비교 분석을 위해서는 유사 단지/건물의 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 현재 감정가(26,200만원) 대비 주변 유사 물건의 시세(약 28,000만원 ~ 30,000만원)가 더 높게 형성되어 있어, 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구에 위치한 역세권 다세대주택으로, 교통 환경 및 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석 결과, 임차인 관련 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정되어 있어, 실제 경매에서의 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. HUG 관련 확약서의 정확한 의미와 법적 효력에 대한 최종 검토 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 수인분당선 망포역 인근으로 편리한 교통 환경 제공.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 최신식 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 현재 감정가가 인근 유사 물건 시세보다 낮아 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최근 인근 유사 건물(노블클래스, 1122번지, 46.7~49.3㎡)의 매매가는 36,200만원 ~ 36,900만원으로, ㎡당 가격은 약 74.8만원 ~ 77.7만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적(37.93㎡)을 고려할 때, ㎡당 76만원의 시세를 적용하면 약 28,820만원의 시가총액이 산출됩니다.

감정가(26,200만원)는 이러한 시장 시세보다 낮은 수준입니다. 권리상 인수 부담이 없고, HUG 확약서 내용이 명확하므로, 감정가 이상에서의 치열한 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 투자 및 수익률 확보를 위해, 주변 시세를 고려하여 감정가의 110~120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

262,000,000원 * 1.10 = 288,200,000원

262,000,000원 * 1.20 = 314,400,000원

이에 본 건의 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.