나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30106 [1] 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물내의 제7층 제711호로서, (사용승인 : 2020.06.10) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로, 서측 및 북측으로 대로 및 중로의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (2014-08-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인) <공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30106 (1) 사건으로 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 7층711호에 소재한 오피스텔 물건입니다.

해당 물건은 감정평가액 92,000,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 3.76㎡(약 1.14평)이며, 건물 면적은 17.96㎡(약 5.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2020년 6월 10일에 사용 승인되었으며, 총 14층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '김포신풍초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 남동측으로는 소로, 서측 및 북측으로는 대로와 중로에 접해 있습니다.

토지는 부정형으로 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(임 )이 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원에 2022년 6월 20일 전입(사업일자) 및 2022년 6월 7일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 7월 2일이며, 대항력은 없습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 9일자 김포세무서장의 압류(갑5)이며, 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을1) 및 강제경매(갑6) 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 오피스텔 매매 정보를 분석한 결과, 그랜드타워2차 오피스텔은 2020년 준공된 건물로, 전용면적 약 20.72㎡(약 6.27평) 기준 시세는 상승세를 보이고 있습니다.

2024년 6월 12일 3층 매물이 70,000,000원(약 337만 원/㎡)에 직거래되었으며, 2025년 8월 11일 5층 매물이 105,500,000원(약 509만 원/㎡)에 중개거래되었습니다.

가장 최근인 2026년 5월 28일에는 3층 매물이 107,000,000원(약 516만 원/㎡)에 직거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 볼 때, 본 물건이 위치한 지역의 오피스텔 시세는 최근 2년간 상당한 상승을 보였으며, 2026년 5월 기준 107,000,000원의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기 등 부대 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 김포신풍초등학교가 위치해 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경과 관련된 사항으로, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없으므로 매수인에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

또한, 본 물건은 공항고도제한구역, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 법규 적용 지역에 포함됩니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으나, 현재 오피스텔로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지이나, 이는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 해당하며 경매 낙찰에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

주변 환경 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 최신식 오피스텔로, 김포시 풍무동의 편리한 교통과 주변 상업/주거 시설의 이점을 누릴 수 있는 입지에 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 법적으로 깔끔한 물건입니다.

최근 거래 사례를 통해 파악된 시세 상승세를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 사항은 입찰 전 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신식 건물 (2020년 준공)

* 편리한 교통망과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라

* 최근 거래 사례를 통한 시세 상승세 확인

* 권리상 인수 부담 없음

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(약 20.72㎡)의 오피스텔 실거래가 최고가 107,000,000원을 기준으로 하되, 감정가(92,000,000원)와의 격차, 건물 실제 면적(17.96㎡) 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건물의 실제 전용면적(17.96㎡)과 최근 거래가(20.72㎡)의 차이를 감안하더라도, 시세 상승 추세를 반영하여 보수적으로 예상 입찰가를 103,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.