나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30105 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 564-1 도원빌리지 13층1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(중동역, 부천역) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 13층 1301호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 북측으로 노폭 약8m, 서측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 564-1: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 송내동 565: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30105 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 564-1 도원빌리지 13층 1301호

용도: 다세대주택

감정가: 301,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (아래 1.5. 잠재적 리스크 참조)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치함.

주위 환경: 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(중동역, 부천역) 등 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리함.

도로상태: 본건 부지는 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접함.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 석재붙임 등 마감되었고 창호는 샤시창호임.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2024-02-20)임.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

등기부등본 요약:

* 소유권보존(2017.10.19), 공유자전원지분전부이전(2017.11.15), 소유권이전(2024.05.11), 압류(국민건강보험공단, 2024.02.20), 압류(부천시, 2024.12.31), 강제경매(주택도시보증공사, 2026.01.14) 등이 등기되어 있음.

* 주택임차권(김명환, 2024.04.30)이 등기되었으나 말소 예정으로 확인됨.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김명환)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-03-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 김희정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2026-01-07

* 확정일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 김희정의 보증금이 300만원으로 낮고 차임이 60만원으로 높은 점은 특이사항임.)

권리분석 종합: 명시된 임차인 모두 대항력이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, "선순위임차권" 관련 특이사항에 대한 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송내동 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 가능함.

주변 부동산 시세 분석:

* "송원씨티홈"(2012년식, 72.14㎡): 2026년 7월 260,000,000원에 거래됨. (약 360만원/㎡)

* "한마음아트빌(B동)"(2000년식, 56.9㎡): 2026년 7월 155,000,000원에 거래됨. (약 272만원/㎡)

* "에젤리움"(2021년식, 30.58㎡): 2026년 7월 270,000,000원에 거래됨. (약 883만원/㎡)

본건(53.30㎡, 2016년식, 13층)은 비교적 신축에 속하며 고층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

감정가 301,000,000원 대비 최근 실거래가 추이를 볼 때, 고층이라는 이점을 고려하면 감정가 수준의 시세가 형성될 가능성이 있음. 다만, 전용면적이 작은 '에젤리움'의 높은 평당가는 특이사항으로 분석됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 중동역, 부천역 인근에 위치하며 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호함.

주요 시설: "남부천우체국"이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 보고서 작성 시점(2026.08.31) 이전에 만료되었으므로 현재는 허가 없이 거래가 가능할 것으로 예상됨. (단, 관련 법규 변경 가능성 등 추가 확인 필요)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 파악하여 잠재적 불이익이 없는지 확인 필요.

권리관계 불확실성: 등기부등본 상 주택임차권(김명환)은 말소 예정으로 확인되나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 말소 동의 확약서 제출이 있다는 점은 복잡한 권리 관계의 가능성을 시사함. 말소기준권리(압류)보다 선순위일 가능성은 낮으나, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 요구됨.

임차인 보증금 대비 높은 차임: 임차인 김희정의 경우, 300만원의 보증금 대비 60만원의 월 차임은 매우 높은 비율임. 임대차 계약의 실제 이행 여부 및 안정성 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 송내동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물의 고층 물건임.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 안정적인 주거 지역임.

다만, 토지거래허가구역 지정 여부(기간 만료 확인), HUG 관련 조건 변경, 그리고 등기부 및 임차인 현황 상의 다소 불확실한 권리 관계(선순위임차권 언급 등)는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

위치: 경기도 부천시 소사구 송내동의 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 직주근접성이 우수함.

건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 노후도가 적고, 13층 고층으로 조망 및 일조권 등 주거 쾌적성이 높음.

활발한 거래: 주변 지역의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 부동산 시장의 수요가 꾸준히 존재함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

주변 시세: 2016년식 53.30㎡ (13층) 기준, 최근 거래 사례(72.14㎡, 260,000,000원) 및 고가 거래 사례(30.58㎡, 270,000,000원) 등을 종합적으로 고려함.

본건의 감정가는 301,000,000원이며, 이는 건물의 연식, 층수, 면적 등을 감안한 적정 수준으로 판단됨.

권리 관계의 일부 불확실성과 토지거래허가구역 지정 (기간 만료 확인) 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.