나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30067 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 부근은 주상복합건물,아파트,근린생활시설,오피스텔 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2021년 9월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건중 제3층 제307호로 외벽:석재붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만),중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>,장애물제한표면구역<공항시설법>,성장관리권역<수도권 정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구 (도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>,하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과 다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임133(2024.05.01) 임차보증금: 233,000,000원 범 위: 307호 전부 임대차계약일자: 2022.05.29 주민등록일자: 2022.06.16 점유개시일자: 2022.06.17 확정일자: 2022.05.31 임차권자: 김**(911023-*******),경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33,307호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30067 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층307호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.1039㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물 지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

- 사용승인일: 2021년 9월 3일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 층수: 지하 1층, 지상 14층

- 총 세대수: 92호

- 건물 연면적: 3,916.12㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2026타경30067)입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(김태훈, 보증금 233,000,000원)이 을구 1번으로 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 권리입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청하였으며, 이는 말소기준권리(갑6)입니다.

따라서, 일반적인 경우라면 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 임차인 현황에 따르면 "조 은나래"라는 임차인이 "대항력: 있음"으로 확인됩니다. 이 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. 보증금이 0원이라 할지라도, 해당 임차인이 법적으로 대항력을 행사할 경우 명도에 난항이 있을 수 있습니다.

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"과 같은 특이사항은 HUG의 채권 확보 및 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고촌읍 신곡리 지역은 "고촌역"을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 가능한 건물로, 지역 내에서 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

"고촌역"(김포골드라인)이 인접해 있어 서울 및 김포공항 등으로의 접근성이 뛰어납니다.

또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 편의시설(이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 "조 은나래" 존재: 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 사실만으로도 명도 과정에서 예기치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권" 관련 불확실성: HUG의 채권이 말소기준권리이므로 일반적인 경우 소멸되나, 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.)이 남아 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

다수의 권리 분석 결과, HUG의 강제경매가 말소기준권리가 되어 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나, "대항력 있는 임차인"의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 보증금이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않아, 해당 임차인의 실제 점유 관계 및 법적 지위에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

다수의 토지이용 제한 사항도 투자 결정에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 초역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 내부 시설에 대한 기대치가 높습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 주거단지가 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포 골드라인 개통 이후 꾸준히 발전하는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

임차인 현황에서 "조 은나래" 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 명도 시 인수해야 할 보증금이 0원이라고 가정하면, 이는 명도 부담이 적을 수 있다는 긍정적 신호일 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 지연 및 소송 비용 발생 등 예상치 못한 추가 비용을 초래할 수 있습니다. 특히 금액이 '0원'이라는 점은 일반적이지 않으므로, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

주변 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 1억 8천만 원대에서 2억 3천만 원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 26.08㎡ (약 7.89평)의 전용면적을 가지며, 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보는 제한적이며, 본건의 특수한 권리 관계(대항력 있는 임차인)를 고려할 때, 권리 분석에 따른 위험 비용을 충분히 반영해야 합니다.

따라서, 보증금 0원 임차인의 명도 비용 및 기타 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 추가 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30067 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층307호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.1039㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물 지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

- 사용승인일: 2021년 9월 3일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

- 층수: 지하 1층, 지상 14층

- 총 세대수: 92호

- 건물 연면적: 3,916.12㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2026타경30067)입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(김태훈, 보증금 233,000,000원)이 을구 1번으로 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 권리입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청하였으며, 이는 말소기준권리(갑6)입니다.

따라서, 일반적인 경우라면 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 임차인 현황에 따르면 "조 은나래"라는 임차인이 "대항력: 있음"으로 확인됩니다. 이 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. 보증금이 0원이라 할지라도, 해당 임차인이 법적으로 대항력을 행사할 경우 명도에 난항이 있을 수 있습니다.

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"과 같은 특이사항은 HUG의 채권 확보 및 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고촌읍 신곡리 지역은 "고촌역"을 중심으로 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 가능한 건물로, 지역 내에서 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

"고촌역"(김포골드라인)이 인접해 있어 서울 및 김포공항 등으로의 접근성이 뛰어납니다.

또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 편의시설(이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 "조 은나래" 존재: 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 사실만으로도 명도 과정에서 예기치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권" 관련 불확실성: HUG의 채권이 말소기준권리이므로 일반적인 경우 소멸되나, 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구, 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.)이 남아 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

다수의 권리 분석 결과, HUG의 강제경매가 말소기준권리가 되어 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나, "대항력 있는 임차인"의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 보증금이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않아, 해당 임차인의 실제 점유 관계 및 법적 지위에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

다수의 토지이용 제한 사항도 투자 결정에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 초역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 내부 시설에 대한 기대치가 높습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 주거단지가 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포 골드라인 개통 이후 꾸준히 발전하는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

임차인 현황에서 "조 은나래" 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 명도 시 인수해야 할 보증금이 0원이라고 가정하면, 이는 명도 부담이 적을 수 있다는 긍정적 신호일 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 지연 및 소송 비용 발생 등 예상치 못한 추가 비용을 초래할 수 있습니다. 특히 금액이 '0원'이라는 점은 일반적이지 않으므로, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

주변 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 1억 8천만 원대에서 2억 3천만 원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 26.08㎡ (약 7.89평)의 전용면적을 가지며, 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보는 제한적이며, 본건의 특수한 권리 관계(대항력 있는 임차인)를 고려할 때, 권리 분석에 따른 위험 비용을 충분히 반영해야 합니다.

따라서, 보증금 0원 임차인의 명도 비용 및 기타 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 추가 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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