나이스옥션 법원경매 부천 2026타경12 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-5 마이 더퍼스트 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제8층 제801호 로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 사다리형 토지로서, 공동주택 및 제2종 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역 (양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 기호2) : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구 역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정 보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경12 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-5 마이 더퍼스트 8층 801호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제8층 제801호

토지면적: 10.98㎡ (약 3.32평)

건물면적: 66.31㎡ (약 20.06평) - 전용면적 (공급면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 258,000,000원

1.4. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건은 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속합니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡처리분구)에 해당합니다.

외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 신한은행 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 326,468,348원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 등기부에도 지상권 등은 명시되어 있지 않아 일반적인 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 인수되는 보증금이 없는지에 대한 추가적인 현장 조사 또는 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

본건은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

양곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 업무시설 등도 분포하고 있습니다.

인근에 양곡시장 등 생활 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

양곡초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 매각 물건과 다소 다른 절차나 조건이 적용될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 조사되었고, 인수 보증금은 0원이지만, 실제 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 보증금을 받지 못했거나, 혹은 무단 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡초등학교 인근에 위치한 아파트입니다. 교통 및 기본적인 생활 인프라는 보통 수준이며, 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교육 환경

양곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 권리관계

말소기준권리가 명확하고, 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

8.3. 잠재적 발전 가능성

김포시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 최근 경매 낙찰가율 등 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

본 물건은 감정가가 258,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.