나이스옥션 법원경매 부천 2026타경2 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: CS · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '김포골드라인 운양역' 남동측인근에 위치한 그랜드타워 1층 114호로서 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어있음

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 김포골드라인 운양역 위치하고 노선버스정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 1층 114호로서 외벽 : 돌붙임마감 등 내겹 : 세멘몰탈위 수성페인팀 등 창호 : 샷시창 등

이용상태

공인중개사 사무소로 이용중임

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 1,2종근린생활시설및 업무시설부지로 이용중임

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터정도의 포장도로(주차장진입로)에 접하며 서측및 북측으로 보행자 전용도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

운양동 1307-4 :도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

공부상 일반음식점이나 실제 공인중개사 사무실로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

공부상 일반음식점이나 임차인이 공인중개사 사무실로 이용중이고, 일부를 전대하였다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경2 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 114호

* 신주소: 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동)

* 건물 용도: 근린상가 (1종 근린생활시설, 1,2종 근린생활시설, 업무시설)

* 감정가: 899,000,000원

* 토지 면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 건물 면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치: 김포골드라인 운양역 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역

* 교통: 차량 출입 용이하며, 김포골드라인 운양역 및 노선버스 정류장 소재하여 대중교통 이용 편리

* 인접 도로: 북동측 약 20미터 포장도로(주차장 진입로) 및 서측, 북측 보행자 전용도로와 접함

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 중 1층 114호

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2021-06-15 접수, 768,000,000원)

* 이후 권리: 갑13 임의경매 (남인천농업협동조합), 갑14 압류 (김포시), 갑15 압류 (국민건강보험공단) 등

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* ZHANGSHASHA (ZHANG )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업일자: 2025-05-26

* 배당신고일자: 2026-03-31

* 대항력: 없음

* 허경석 (허 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2021-11-24

* 확정일자: 2026-01-14

* 배당신고일자: 2026-03-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 위치 특성: 김포골드라인 운양역 역세권 상업지역 내에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주변 상업 시설: 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

* 배후 수요: 주변 공동주택 단지 및 김포한강신도시의 지속적인 개발로 인한 배후 수요가 풍부합니다.

* 상권 발전 가능성: 김포한강2 콤팩트시티 등 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 운양역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 신도시 인프라를 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 하늘빛중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 일반음식점으로 되어 있으나, 실제로는 공인중개사 사무실로 이용 중이며 일부 전대된 사실이 있어 명도 과정에서 확인 및 조치가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 공항 고도 제한, 장애물 제한 구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등 공항 및 환경 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 전대차 관계: 일부 전대 사실은 임대차 관계의 복잡성을 야기할 수 있으며, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재함을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치한 1층 근린상가로서, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다. 현재 공인중개사 사무실로 이용 중이나 공부상 용도와의 차이, 그리고 일부 전대 사실은 명도 시 주의가 요구됩니다. 김포한강신도시의 지속적인 개발과 더불어 김포한강2 콤팩트시티와 같은 대규모 사업 추진은 지역 상권의 미래 가치를 높일 수 있는 긍정적 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역 초역세권으로, 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 기반으로 한 안정적인 상권 확보 가능성이 높습니다.

* 신도시 배후 수요: 김포한강신도시 내 핵심 입지로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 상가로서의 잠재력이 큽니다.

* 미래 가치 상승 기대: 김포한강2 콤팩트시티 조성 사업 등 김포시의 대규모 개발 계획은 지역 가치 상승을 견인할 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 1층 상가: 1층 상가는 접근성이 뛰어나 업종 전환 및 활용도가 높아 투자 매력도가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 899,000,000원

* 본 물건은 역세권의 장점과 신도시의 미래 가치를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 일반적인 경매 물건의 낙찰가율을 고려하고, 본 물건의 입지 및 잠재력을 평가하여 감정가의 80% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 719,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.