나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30162 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 1층129호~1층132호(총4개호)로서, 외 벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2019.10.23)

이용상태

기호1(1층129호)~기호4(1층132호)(총4개호)를 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록1(1층 129호) 내지 4(1층 132호)를 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30162 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 129호

신 주소지: 경기도 김포시 태장로 755 (장기동)

건물명: 김포 한강신도시 GTower 1동

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 공장, 제1종근린생활시설)

감정가: 464,000,000원

토지면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.63㎡ (약 13.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

사용승인일: 2019.10.23

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (전체 호실 수: 202개)

2. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 복합적인 상권을 이루고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본 건 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 매각물건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없어, 낙찰자는 매각으로 인해 위 권리들을 인수할 필요가 없습니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.04.01 접수, 금786,000,000원).

본건과 관련된 주요 등기사항 요약은 다음과 같습니다.

* 2022.04.01: 소유권이전(매매) (이복순)

* 2022.04.01: 근저당권 설정 (우리은행, 금786,000,000원) - 말소기준권리

* 2025.09.30: 압류 (김포세무서장) - 말소

* 2026.01.20: 임의경매개시결정 (유더블유제십육차유동화전문유한회사) - 말소

* 2026.01.23: 압류 (김포시) - 말소

총 등기부채권액은 786,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자일자: 2025-03-19

* 확정일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 김포 한강신도시 지타워는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집한 복합 상업지구에 위치합니다.

주변에 "경기김포경찰서"가 인접해 있어 치안 측면에서 긍정적입니다.

1층에 위치한 근린상가로서, 4개 호실(129호~132호)이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 특정 업종(예: 넓은 공간이 필요한 식당, 병원, 학원 등) 유치에 유리할 수 있습니다.

상가 건물로서 유동 인구 및 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거 단지와 인접하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 복합적인 용도로 개발된 지역으로, 다양한 주거 단지가 배후에 있어 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

* 기타: "경기김포경찰서"가 인근에 위치합니다. 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일체 이용 중인 공간: 본 건은 1층 129호부터 132호까지 총 4개 호실을 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 이는 향후 공간 분할 또는 용도 변경 시 복잡성을 야기할 수 있으며, 매수자의 운영 계획에 따라 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, '제1종근린생활시설' 용도도 포함되어 있으며, 본 경매 물건은 '근린상가'로 분류되어 있습니다. 실제 이용 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이 발생 시 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한구역 등 다양한 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임차인의 배당신고 유무: 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 배당을 받았는지 여부를 명확히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 김포 한강신도시 GTower 1층의 근린상가입니다.

2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

"경기김포경찰서" 인근의 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다.

권리 관계는 매우 깔끔하여 인수되는 권리가 전혀 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

특히 1층 4개 호실을 터서 넓게 사용 중이라는 점은, 특정 업종을 운영하려는 사업자에게 큰 장점이 될 수 있습니다.

다양한 토지 이용 계획이 존재하나, 이는 해당 지역의 체계적인 개발 및 관리를 위한 것이므로, 이에 대한 이해가 동반된다면 문제는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 한강신도시 핵심 입지: 김포 한강신도시 내 주요 도로에 접해 있어 유동 인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 리모델링 비용 절감 효과가 있습니다.

* 넓은 서비스 공간: 1층 4개 호실을 일체로 이용 중이라는 점은 넓은 면적을 활용하고자 하는 업종(병원, 학원, 대형 음식점 등)에 최적화된 투자 기회를 제공합니다.

* 권리 분석상 안전성: 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포 한강신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 상권 가치 상승 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 464,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건은 1층에 위치한 근린상가이며, 4개 호실을 일체로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 주변에 다양한 업종의 상가 및 사무실이 혼재해 있어 상세한 상권 분석이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 임대 가능성, 경쟁 업종 분석, 실제 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵다는 점을 미리 안내드립니다.

다만, 일반적인 경매 시장 상황과 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (약 371,200,000원 ~ 464,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.