나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30073 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 심곡동 소재 "경인전철 부천역" 서측 인근에 위치하는 도시형생활주택 "대준블루온" 제9층 제909호로서 인근은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

경인전철 "부천역"이 동측인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상10층 규모의 근린생활시설 및 도시형생활주택 복합용도 건물 내 도시형생활주택으로서 외벽 : 석재 등 마감 창호 : 프라스틱창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

심곡동 391-4 및 391-26, 2필1단의 부정형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,다세대,아파트,연립)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30073 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층909호

용도: 도시형생활주택 [cite:1, cite:7]

감정가: 265,000,000원

토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

건물면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사) [cite:1, cite:4]

건축년도: 2011년

1.1. 입지조건

* 위치: 경인전철 부천역 서측 인근에 위치

* 주위환경: 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 주상지대

* 교통: 경인전철 부천역이 동측 인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용 편리

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑13. 양철용 가압류 (2023-02-06)

* 선순위 권리: 을5. 정하늘 주택임차권 (2024-05-23 등기, 확정일자 2022-03-22)

* 인수되는 권리: 을5. 정하늘 주택임차권 (보증금 175,000,000원) [cite:4, cite:5]

* 임차인: 정 (성명: 정하늘) [cite:3, cite:8]

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-22

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

* 말소되는 권리: 갑13(말소기준권리) 이하 권리들 (가압류, 압류, 강제경매 등)

* 인수 보증금 관련: 물건명세서상 명시된 인수 보증금은 175,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수. (권리분석 요약표의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 실제 인수 가능성 및 금액을 중요하게 고려해야 함)

1.3. 상권분석

* 현재 시세: 주변 유사 면적(40~50㎡대) 다세대 주택 최근 매매가는 11,100만원 ~ 28,800만원 범위

* 면적별 시세 분석:

* 41.85㎡ (약 12.66평)의 경우 11,100만원에 거래됨 (평당 약 87.7만원)

* 61.17㎡ (약 18.51평)의 경우 17,100만원에 거래됨 (평당 약 92.4만원)

* 64.955㎡ (약 19.65평)의 경우 28,800만원에 거래됨 (평당 약 146.5만원)

* 본건 감정가 265,000,000원 (43.55㎡, 약 13.17평)은 평당 약 2012만원으로, 최근 매매 사례 대비 높은 수준으로 판단됨 [cite:1, cite:6]

* 주택 건물 준공연도(2011년)를 고려할 때, 유사 연식의 건물들과 비교 시 본건의 감정가가 높을 가능성 있음

* 주변 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주상지대로, 상업 활동 및 주거 수요가 공존

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부천역 인근으로 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등 이용 편리

* 교통: 경인전철 부천역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 주거환경: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 175,000,000원의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하여 총 인수 금액이 상당 부분 증가할 위험

* 시장가치와의 괴리: 본건 감정가가 최근 유사 면적 거래 사례의 평당 가격보다 높게 책정된 점은 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 할 수 있음 [cite:1, cite:6]

* 토지이용규제: 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 관련 제한 가능성 존재

* 임차인의 차임 0원: 임대차 계약 내용의 특수성으로 인한 예상치 못한 추가 부담 발생 가능성, 상세 확인 필요

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

다만, 175,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 매수 시 총 인수 금액을 크게 증가시킵니다.

또한, 최근 거래 사례 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 본건은 임차보증금 인수 리스크와 시세 대비 높은 감정가를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금액을 고려한 실질적인 취득 원가 산정이 필수적입니다. [cite:5, cite:6]

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부천역이 인접하여 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성 확보

* 소형 면적: 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 등 실수요자 및 투자 수요 존재 가능

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건(43.55㎡)의 시장 가치는 약 11,540만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

예를 들어, 입찰가를 10,000,000원으로 책정하더라도 총 인수 금액은 185,000,000원이 되어, 추정 시장 가치(약 11,540만원)를 초과하게 됩니다.

따라서, 본건은 현재 조건으로는 시세 대비 높은 리스크를 수반하므로, 감정가(265,000,000원)의 10~20% 수준인 20,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 매우 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. [cite:1, cite:6]

이러한 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 및 시장 상황을 재확인하여 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 맞춰 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.