나이스옥션 법원경매 부천 2026타경14 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 243-26 두산빌라트 디동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 상가점포와 공장 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물 내 제4층 제401호로서 - 외벽 : 드라이비트, 페인팅, 돌붙임(건물 하부) 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(동곡초-교육청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

발코니 부분에 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 새시조 다용도실이 소재하고 있어 본건에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경14 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 243-26 두산빌라트 디동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물면적: 61.50㎡ (약 18.61평)

토지지분: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물지분: 61.5㎡ (약 18.61평)

1.4. 건물 정보

건축물명: 두산빌라트 디동

층수: 지하 1층 ~ 지상 4층 건물 내 4층 401호

구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕

준공일: 2001년 06월 23일 (건축물대장상)

사용승인일: 2002년 04월 22일 (건축물대장상)

1.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

건물 내부구조 미확인 (이해관계인 협조 부재)

발코니 부분에 새시조 다용도실이 후첨되어 평가에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 상가점포, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (동곡초 - 교육청 문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박성준 (2002.04.26.)

* 소유권이전: 강미숙 (2002.05.10. 매매)

* 근저당: 우리은행 (2020.01.22., 73,700,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 김성영 (2026.01.14., 65,835,616원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 등기부상 권리 대부분은 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-04-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 공동주택, 상가점포, 공장 등이 혼재하는 복합 지역에 위치하고 있습니다. 동곡초등학교 인근 지역으로, 주거 및 상업 활동이 함께 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

4.2. 최근 시세 동향

인근 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 7월에 전용면적 약 47.94㎡ (약 14.5평)인 건물이 14,000만원에, 약 48.64㎡ (약 14.7평)인 건물이 17,200만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 건물면적(61.50㎡, 약 18.61평)이 비교 사례보다 크다는 점을 고려할 때, 시장 가치가 추가적으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 동곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 상가점포가 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 매수 후 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 허가 절차 및 승인 여부에 따라 매수 계획에 차질이 발생할 수 있습니다. (외국인뿐만 아니라 일반 매수인도 허가 대상입니다.)

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 건물 내부 구조를 확인하지 못했다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

2001년~2002년경 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혼재 지역 특성

주거, 상가, 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 소음, 교통량, 환경 등에서 민감한 부분을 고려해야 할 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도를 확인한 결과, 대규모 공장이나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, '공장 등이 혼재'한다는 정보에 따라 일부 소규모 공장의 운영에 따른 환경적 영향을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동의 다세대주택으로, 동곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 생활 접근성이 보통 수준입니다. 인근 유사 물건의 실거래가는 감정가 대비 높게 형성된 사례가 있어 시세 상승 여력이 일부 존재할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 내부 상태 미확인, 건물 노후화 가능성 등의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 매수 후 거래 제한으로 이어질 수 있는 중요한 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 발코니 확장 부분 포함 시 실사용 면적이 넓어지는 효과가 있습니다.

* 인근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 인근의 유사 면적 물건이 14,000만원에서 17,200만원에 거래된 점과 본건의 건물면적이 더 넓다는 점을 고려하면, 감정가는 시세와 부합하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정이라는 중대한 리스크와 내부 상태 미확인 등의 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하고, 토지거래허가 취득 가능성을 높게 평가하는 경우, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 순수하게 시세 및 경매 물건 가치에 기반한 입찰가가 산정됩니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

권장 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.