나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30096 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 테크노존 가동 5층508호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포양촌일반산업단지" 내에 위치하며,주위는 동유형의 아파트형공장 및 일반공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경 은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제508호로서, (사용승인일 : 2009.03.10) 외벽 : 강화유리, 복합판넬 마감 등. 창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 "공장"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 광평수토지로서 현재 "공장, 제1,2종근린생활시설,운동시설 건부지" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 약 15m의 도로와 북서측으로 약 30m의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

학운리 2979 : 도시지역 , 일반공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산 업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 등임. 학운리 2979-1,2979-2 : 도시지역 , 일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사 시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30096 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 테크노존 가동 5층508호

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

감정가: 188,000,000원

토지면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

토지 지분: 48.20㎡ (약 14.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 131.22㎡ (약 39.69평)

건물 지분: 131.22㎡ (약 39.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.1. 2. 물건 특징

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 10층 건물 중 제5층 제508호 (사용승인일: 2009년 3월 10일)

외벽: 강화유리, 복합판넬 마감 등

창호: 알루미늄 샷시 창호 등

이용 상태: 공부상 "공장"으로 추정됩니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 현황

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포양촌일반산업단지" 내에 위치하고 있습니다. 주위로는 동일 유형의 아파트형 공장, 일반 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 산업단지로서의 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

건물은 총 10층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실은 5층에 위치합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 일반산업단지, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

김포 양촌 일반산업단지 일대는 수도권매립지, 열병합발전소, 건설폐기물처리장, 광역소각장 등이 인근에 위치하거나 후보지로 거론되고 있어, 잠재적으로 혐오시설의 집적 가능성이 있는 지역입니다. 이러한 시설들은 지역 주민들의 반대 및 민원을 야기하고 있으며, 향후 지역 가치 및 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.4. 교통 및 접근성

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 김포IC 및 인천국제공항, 인천항 등과의 접근성이 양호한 편으로, 광역 교통망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부등본 요약)

본 물건의 말소기준권리는 2011년 5월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 채권액 240,000,000원)입니다. [cite: ]

이 외 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: ]

등기부채권 총액은 785,676,563원입니다. [cite: ]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: ]

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 비어 있어, 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. [cite: ]

다만, "기타 참고사항 (임대관례 및 기타)" 항목에 "임대미상임"으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 임차인인지 여부, 보증금 및 차임 등은 미확인 상태입니다. 따라서 실제 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 특이사항

특별한 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 (산업단지 등)

본 물건이 속한 김포 양촌 일반산업단지는 2000년대 초반부터 조성되어 온 지역으로, 다양한 제조업체들이 입주해 있습니다. 첨단업종 유치를 목표로 하며, 기계, 금속, 화학, 전자 등 여러 업종이 입주 가능합니다. 최근에는 김포 학운5 일반산업단지도 준공되는 등 산업단지 개발이 지속되고 있습니다.

4.2. 업종 분포 및 경쟁 분석

주변에 다수의 아파트형 공장과 일반 공장이 밀집해 있어, 관련 업종 간 경쟁이 존재할 것으로 예상됩니다. 본 물건은 지식산업센터(아파트형 공장)로, 제조, 연구, 사무 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

김포 양촌 일반산업단지 주변으로는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 김포신도시 및 인근 지역 개발에 따른 인프라 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 주변 혐오시설 집적 가능성: 수도권매립지, 열병합발전소, 소각장 등의 존재 및 추가 건설 논의로 인해 지역 주민들의 민원이 지속되고 있으며, 이는 향후 지역 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 점유자: 임대차 현황이 '임대미상임'으로 표기되어 있어, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 산업단지 내 공급 물량: 유사한 지식산업센터 및 공장 매물이 다수 존재할 수 있어, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 영향: 김포시의 지속적인 개발 사업이 긍정적인 영향을 줄 수도 있으나, 혐오시설 관련 이슈는 잠재적인 하락 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포 양촌 일반산업단지 내 지식산업센터(아파트형 공장)로, 편리한 교통망과 산업단지 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 8,800만 원이며, 건물면적은 131.22㎡입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. [cite: ]

다만, 주변 혐오시설의 집적 가능성과 '임대미상임'으로 인한 미확인 점유자 문제는 명확히 인지해야 할 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대: 김포 양촌 일반산업단지 내 위치하여 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 확보: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 비교하여 투자 가치를 판단해 볼 필요가 있습니다. (별도 시세 조사 필요)

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 8,800만 원입니다.

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 3~6개월 내 유사 물건(동일 건물 또는 인근 산업단지 내 지식산업센터/공장)의 실거래가 및 현재 나와 있는 매물 시세 조사. (예: Search 결과에서 '이젠 아파트형 공장' 실거래가 정보 일부 확인됨)

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 실제 점유 여부 및 상태 확인.

* 김포 지역 공장/지식산업센터의 임대 수익률 분석. (예: Search 결과 등에서 임대료 정보 일부 확인됨)

이를 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적이나, 본 물건의 구체적인 가치 산정은 추가 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.