나이스옥션 법원경매 부천 2026타경6 [1] 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자1동 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 김포골드선 운양역, 장기역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제107호 외 4개호로서, (사용승인일 : 2019.04.18) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등 내 부 : 개별 인테리어 마감 등 입니다.

이용상태

대상물건(1) : 공부상 '일반음식점'이며, 상호 '검암연탄집'으로 이용 중입니다. 대상물건(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '연세목동수학과학학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(3) : 공부상 '의원'이며, 상호 '피스온 번지파지오'으로 이용 중입니다. 대상물건(4) : 공부상 '제2종근린생활시설(학원)'이며, 상호 '플랫음악학원'으로 이용 중입니다. 대상물건(5) : 공부상 '제2종근린생활시설(교습소)'이며, 상호 '유니팝 미술'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, '제1,2종근린생활시설/교육연구시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기 있음 ( 을구1번 근저당권 설정 등기)
-건축물대장상 전유부에 위반건축물등재되어 있으니 입찰시 주의 (자세한 사항은 감정평가서 참조)
-공부상 '일반음식점'이며 상호 '검암연탄집'으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2026타경6 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1427-4 핵심프라자 1동 1층 107호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평제일새마을금고 (자료상 추정)

2024

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.72㎡ (약 14.44평)

토지 지분: 47.72㎡ (약 14.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.85㎡ (약 39.00평)

건물 지분: 128.85㎡ (약 39.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2024

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1,501,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표 참조

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, 운양중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 상가주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 근거리에는 김포골드라인 운양역 및 장기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 인접 도로: 남동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 중로1류, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설 및 규제 사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권 및 압류 등기가 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 부평제일새마을금고의 근저당권(을구 1번)으로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (부평제일새마을금고, 2019.05.10)

* 소멸 예상 권리: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있거나, 경매 절차에 따라 소멸되는 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 가능한 권리 (임차인 분석 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김주희 (이름: 김 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 전입/사업일자: 2024-02-01

* 확정일자: 2024-03-11

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

3.4. 기타 권리 사항 (별도등기, 유치권 등)

* 별도등기: 토지에 관하여 별도등기(을구 1번 근저당권 설정 등기)가 있다는 언급이 있으나, 등기부 요약 상 해당 근저당권은 말소 처리되어 있습니다. 이는 등기 기록상의 복잡성을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 전유부에 위반건축물로 등재되어 있어 입찰 시 주의가 요구됩니다. (자세한 사항은 감정평가서 참조 필요)

* 유치권: 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 유치권은 낙찰자가 인수할 수 있는 위험 요소이므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물(핵심프라자 1동)은 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 등으로 복합 이용되고 있으며, 본 건(107호)은 공부상 '일반음식점'으로, '검암연탄집'이라는 상호로 운영 중입니다.

다른 호실들은 '제2종근린생활시설(학원)', '의원' 등으로 이용되고 있어 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특징

대상 물건이 위치한 김포한강신도시는 아파트 단지 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설 및 상가주택이 밀집해 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 확보되어 있습니다. 김포골드라인 운양역, 장기역과의 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 다만, 일부 상권 지역(예: 라베니체)에서는 공실이 관찰되는 등, 상권별 차별화 및 활성화 노력이 필요하다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 편의성이 갖추어져 있습니다. 상가 건물 내 다양한 업종(음식점, 학원, 의원 등)이 운영되고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보와 검색 결과상, 대상 물건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 김포한강신도시 개발과 관련하여 지구단위계획 수립 시 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련

건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 이는 향후 사용 제한, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 감정평가서 및 건축물대장을 상세히 검토하고 전문가의 의견을 구하는 것이 중요합니다.

6.2. 권리 관련 위험 (별도등기, 유치권)

* 별도등기: 토지에 별도등기가 있다는 언급은 추가적인 권리 관계나 물적 부담이 존재할 가능성을 시사합니다. 등기부상 말소된 근저당권과 연관된 것인지, 혹은 완전히 별개의 권리인지 명확한 확인이 필요합니다.

* 유치권: 유치권이 존재한다는 정보는 매우 주의해야 할 사항입니다. 유치권은 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으며, 이는 상당한 금액의 채무 부담으로 이어질 수 있습니다. 관련 증빙 및 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 총액이 상당함을 의미할 수 있습니다. 이는 직접적인 권리 관계에는 영향을 미치지 않으나, 채권자의 채무 회수 노력과 관련된 변동 가능성을 내포합니다.

* 상권 침체 가능성: 김포한강신도시 내 일부 상권에서 공실률 증가 등 침체 조짐이 보고되고 있어, 향후 공실 장기화 및 임대 수익 감소 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 긍정적 요인

* 김포한강신도시 내 역세권(김포골드라인 운양역, 장기역 인근)에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부하며, 다수의 근린생활시설 및 교육 연구 시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 본 건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 감정평가 금액 대비 실거래가를 비교하여 잠재적 시세 차익 가능성을 탐색할 수 있습니다.

7.2. 고려사항

* 위반건축물 등재로 인한 법적, 경제적 불이익 발생 가능성이 높습니다.

* 별도등기 및 유치권 등 복잡하고 불확실한 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사 및 검토가 필수적입니다.

* 향후 상권 활성화 정도 및 공실률 변동성을 면밀히 관찰해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 핵심 상권에 위치하며, 교통 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인에게 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 장점으로 작용합니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 불분명한 별도등기 및 유치권 존재 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 예상되는 추가 비용 및 시간을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 위반건축물 문제 해결 방안 및 유치권 관련 법적 검토를 최우선으로 진행해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정 방향

예상 입찰가는 제공된 감정가 1,501,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 각종 리스크 요인(위반건축물, 별도등기, 유치권 등)으로 인해 발생할 수 있는 추가 비용, 시간, 및 가치 하락 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 시정 비용, 유치권 해소 비용 등을 반드시 입찰가에 반영해야 합니다. 따라서, 해당 물건의 실질적인 취득 및 운용 가능 가치를 면밀히 재평가하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.