나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500373 [1] 인천광역시 중구 운서동 2708-8 풍림아이원아파트 627동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "삼목초등학교" 동측에 인접하여 위치하며, 주위로는 동류형의 아파트 등 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 남동 측 직선거리 약700M 지점에 수도권지하철 인천국제공항철도 "운서역"이 소재하고 있어 대중 교통편익은 대체로 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 5층 건물로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이나 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 공동주택(아파트)으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025 -02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(공항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(공항중학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(삼목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운 서유치원1)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(공항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 자세한 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500373 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2708-8 풍림아이원아파트 627동 4층407호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 67.69㎡ (약 20.48평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

건물면적(공급면적): 76㎡ (약 23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "삼목초등학교" 동측에 인접하여 위치하며, 주위로는 동류형의 아파트 등 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 남동 측 직선거리 약700M 지점에 수도권지하철 인천국제공항철도 "운서역"이 소재하고 있어 대중 교통편익은 대체로 무난시 됨. 또한, 운서역은 영종국제도시의 주요 교통 거점으로 서울 및 인천국제공항으로의 접근성이 좋음.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 5층 건물로서 외벽 및 내벽은 시멘몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호임. 집합건축물대장상 전유부 용도는 아파트이나, 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부는 확인이 불가하였음.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 대체로 세장형의 토지로서, 공동주택(아파트)으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임. 본건은 북측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역(공항고/중학교, 삼목초, 운서유치원), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 관악세무서장의 압류(갑7)임.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 관련: 유니스건설주식회사(보존 2002-12-27), 빈중찬(이전 2003-01-14), 장현재(이전 2021-11-10).

* 임차권 및 경정등기:

- 을5: 주택임차권(이정숙, 180,000,000원, 2023-12-28 접수) - 말소. 전입일자 2019-10-28, 확정일자 2021-11-10.

- 을5-2: 5번 임차권 경정(권리자 없음, 130,000,000원, 2024-01-30 접수) - 인수.

* 기타 권리: 압류(관악세무서장, 2024-05-29), 압류(국민건강보험공단, 2024-07-15), 압류(인천지방검찰청, 2024-11-27) - 모두 말소.

* 강제경매: 주택도시보증공사(180,000,000원, 2026-01-16 접수) - 말소.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(이정숙)

- 보증금: 130,000,000원 / 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2019-10-28 / 확정일자: 2019-10-28

- 배당신고일자: 2023-12-28

- 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이정숙) - 1차 보증금 증액분

- 보증금: 180,000,000원 (130,000,000원 + 50,000,000원) / 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2019-10-28 / 확정일자: 2021-11-10

- 배당신고일자: 2023-12-28

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 증액분 50,000,000원

주택임차권등기(을5)는 말소 예정이나, 5번 임차권 경정(을5-2)은 '인수'로 표기되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 있어, 해당 임차 보증금은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.4. 권리분석 요약

모든 압류, 근저당, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사(이정숙)의 임차권 관련 등기는 말소 예정이거나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 운서동은 인천국제공항이 인접한 지역으로, 공항 배후수요 및 관광객, 그리고 영종국제도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 발달하고 있습니다. 특히 운서역 주변으로는 롯데마트, 상가건물 등이 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 최근 카페거리 조성 등 상권이 확장되고 있는 추세입니다.

4.2. 혐오시설 정보

조사된 내용에 따르면, 영종도 지역에서는 과거 난민지원센터 건립 시 주민 반발 사례가 있었고, 최근에는 자원순환센터(쓰레기 소각장) 건립 관련 논의가 진행 중인 것으로 파악됩니다. 그러나 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 삼목초등학교가 있으며, 공항중학교, 공항고등학교, 운서유치원 등도 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통시설

단지 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 인천국제공항철도 운서역을 통해 서울 및 인천국제공항으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 편의시설

롯데마트 영종도점 등 대형마트와 금융기관, 병원, 행정기관 등이 인근에 위치하고 있으며, 영종하늘도시 공원 등 녹지공간 이용도 가능합니다. 다만, 일부 자료에서는 영종도 내 대형병원 부족을 단점으로 언급하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능하여, 누수, 결로, 내부 하자 등 예상치 못한 문제가 존재할 수 있습니다.

* HUG 인수조건: '을5-2' 임차권 경정 등기가 '인수'로 되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 예상되나, 만약 확약서의 효력이 없거나 법적 해석에 따라 인수 부담이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 규제: 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대/절대보호구역(학교 등), 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 등 각종 법규 및 제한 사항이 존재합니다.

* 노후화: 2002년 준공 아파트로, 내부 설비 및 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항과 가까운 운서동에 위치하며, 운서역을 통한 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라도 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 교육 시설 또한 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 현장 내부 확인 불가 및 HUG 관련 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 아파트 자체의 노후화도 감안해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천국제공항철도 운서역 인근으로 서울 및 공항 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 영종도 개발 수혜: 영종국제도시의 지속적인 개발로 인한 미래가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주거 편의시설: 마트, 병원 등 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 권리분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원으로 분석되었습니다. 따라서, 감정가 210,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황(내부 상태 미확인, 노후화 등), 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 방문 확인 및 최신 시장 동향 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.