나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500380 [1] 인천광역시 부평구 부평동 437-2 대경이즈뷰아파트 2층204에이호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “인천1호선 부평시장역” 북동측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 각종 주거용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제204에이호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물은 외곽으로 3면이 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 437-2, 대경이즈뷰아파트 2층 204에이호

용도: 오피스텔

건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005년 5월 20일)

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.87㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.869㎡

건물면적: 43.05㎡ (약 13.02평)

건물지분: 43.05㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “인천1호선 부평시장역” 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 주거용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있으므로, 잔금 납부 시점의 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (채권자: 차창환, 접수일: 2019-10-30, 채권금액: 60,000,000원)으로, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

단, 을구 11번 주택임차권 등기가 존재하나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다. 그러나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점을 감안하여 최종 처리 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (국주희)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-16

확정일자: 2019-09-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

주의: 본 임차인은 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어, 인수 여부 및 처리 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 235,968,885원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 주위는 각종 주거용 부동산 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

인천1호선 부평시장역 역세권으로 유동인구 및 배후수요 확보가 용이한 편입니다.

4.2. 상권 특성

오피스텔 용도로서 공동주택, 업무시설, 제1종 근린생활시설 등 다양한 용도로 복합 이용 중인 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

부평시장역 주변으로 상업시설 밀집도가 높아 쇼핑 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통시설

지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 보증금 처리 문제 및 HUG 인수조건 변경 사항은 명도 및 권리 정리 과정에서 특별한 주의가 필요합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표기된 주택임차권 등기의 최종 처리 결과를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 경매 진행 시점 이후 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에 해당 허가구역 지정 여부 및 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 관리 상태

2005년에 준공된 건물로, 내외부 및 설비의 노후화 가능성을 고려하여 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천1호선 부평시장역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2005년에 준공된 건물로, 지역 내 주거 및 근린생활시설과 함께 이용되고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 존재 및 HUG 인수조건 변경 사항이며, 이는 권리 분석 및 명도 과정에서 세심한 주의와 확인이 요구됩니다.

토지거래계약 허가구역 지정 기간이 경매 시점과 겹치거나 가까워, 잔금 납부 시점의 관련 규제 변동 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천1호선 부평시장역을 편리하게 이용할 수 있는 역세권 단지로, 대중교통 접근성이 우수합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승

지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변 근린생활시설 및 주거용 부동산과의 연계성을 바탕으로 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.

8.3. HUG 인수조건 활용

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리 관계를 명확히 파악하고, 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토한다면, 권리 정리를 통한 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 25일 거래 (45.52㎡): 115,000,000원

* 2026년 1월 12일 거래 (60.84㎡): 112,000,000원

* 2025년 6월 19일 거래 (60.84㎡): 140,000,000원

본건의 건물면적(43.05㎡)은 최근 거래된 45.52㎡ 물건과 유사한 규모입니다.

가장 최근 거래 사례인 45.52㎡ 물건의 제곱미터당 가격(약 2,526,142원/㎡)을 적용하여 본건 면적(43.05㎡)에 환산하면 약 108,704,845원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가(102,000,000원) 대비 약간 상회하는 시세입니다.

9.2. 인수 보증금 및 권리 관계 고려

인수 보증금: 0원

본건은 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 제기되고 있습니다. (HUG 말소동의 확약서 제출) 이에 대한 잠재적 부담 또는 처리 비용을 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

감정가: 102,000,000원

최근 시세 하단: 약 110,000,000원 (45.52㎡ 기준 단순 환산)

잠재적 리스크(HUG 관련)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 입찰가는 HUG 측과의 협의 결과, 권리관계의 최종 확정, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 하며, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.