나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500328 [1] 인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구대' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제909호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 및 복합판넬마감, 강화유리마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500328 (1)

인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 9층909호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.92㎡ (약 1.79평)

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물지분: 26.84㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

건축년도: 2013년

총 층수: 14층 / 해당 층수: 9층

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구대' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로를 통하여 출입함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500328)으로 인한 주택도시보증공사의 저당권(2026-01-15 접수, 100,000,000원).

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이도현) (이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: 2022-05-12

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 인수되는 보증금 없음.

집합건물 등기부 요약:

* 갑4 (2013-03-28): 최영무 소유권이전

* 을1 (2024-07-15): 이도현 주택임차권 (100,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑5 (2022-06-20): 진석환 소유권이전

* 갑6 (2026-01-15): 주택도시보증공사 강제경매 (100,000,000원) - 말소기준권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 1번 주택임차권 등기는 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정임)

등기부채권 총액: 100,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있는 지역임. '청라지구대'가 인접해 있어 치안에 대한 긍정적인 요소가 있음.

최근 매매 동향:

* 2025년 8월: 30.31㎡, 13층, 9,200만원

* 2024년 11월: 31.06㎡, 4층, 8,800만원

* 2024년 9월: 41.82㎡, 3층, 7,100만원

본 건물의 전용면적은 26.84㎡(약 8.12평)으로, 최근 실거래가 기준 약 7,100만원에서 9,200만원 사이에 거래된 것으로 보임. 현재 감정가(110,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 편으로, 가격 경쟁력 확보를 위한 신중한 접근이 필요함.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류 접합. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택용도 취득 한정, 2025.8.26.~2026.8.25. - 현재 기간 만료).

1.4. 생활정보

주변 시설: '청라지구대'가 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 물건은 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 현재(2026년 7월) 지정 기간이 만료되었음. (다만, 과거 지정 이력이 있는 만큼 추후 변경 가능성 검토 필요)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 인수하는 조건이 변경되었다는 점은, 실제 낙찰 후 HUG와의 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사함.

건축물 노후화: 2013년 준공으로 약 13년 경과된 건물로, 주요 설비의 노후화 및 유지보수에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

감정가 대비 실거래가: 최근 실거래가 추이 대비 현재 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 경쟁률 및 시장 상황에 따라 낙찰가 산정에 신중해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, '청라지구대' 인근에 자리하며 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등과 혼재된 지역에 속해 있음. 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

권리 관계상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상됨. 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으며, 보증금 1억원에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됨.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 7,100만원에서 9,200만원 선으로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 110,000,000원으로 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보임.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 확인이 필요하며, 전반적인 시세 흐름과 입찰 경쟁률을 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

청라지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 향후 가치 상승 기대.

최근 실거래가 수준을 고려 시, 시세차익 또는 안정적인 임대수익 확보 가능성.

편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 입지.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

건물면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

최근 실거래가 (유사 면적, 약 9~9.4평): 7,100만원 ~ 9,200만원

평당 실거래가 추정치: 약 770만원 ~ 1,000만원

현재 감정가는 최근 실거래 최고가보다 높으나, 권리상 인수되는 보증금이 없다는 점과 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본 건의 면적(8.12평)을 기준으로 평당 850만원 ~ 950만원 수준을 고려한다면, 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,700만원 범위로 추정할 수 있습니다.

하지만, 최근 거래가 9,200만원(30.31㎡)을 고려할 때, 약간의 상향 조정을 통해 경쟁력을 확보하는 것도 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 본 물건의 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 감정가 대비 약 70%~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 7,800만원 (현장 방문 및 권리 분석 최종 확인 후 조정 필요)

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