나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500287 [1] 인천광역시 서구 석남동 497-6 에버그린 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.01.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 석남동 497-6 에버그린 5층501호

1.2. 건물정보

용도: 다세대주택

건물면적: 59.82㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.82㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지정보

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

토지지분: 22.68㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500287 (1)

감정가: 144,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

* 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변은 유사한 다세대 및 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능하며, 인천 주요 지역으로의 접근성을 갖추고 있습니다.

* 인근에 편의시설, 학교, 상업시설 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

* 정확한 주변 환경 및 교통망 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 2011년 07월 11일 (김용완)

* 소유권 이전 등기: 2011년 09월 05일 (김대규)

* 소유권 이전 등기: 2021년 05월 10일 (송진범)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자 2022-03-30, 등기부구분 갑5)

* 이후 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 219,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 16일

* 확정일자: 2021년 03월 02일

* 배당신고일자: 2023년 05월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 사항.

3.3. 권리분석 요약

* 본 건의 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2022-03-30)보다 선순위로 존재하는 권리가 없습니다.

* 을구 7번의 주택임차권(조남철)은 등기부상 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 배당신고일자 및 대항력 없음으로 기재되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 전체 권리 분석 결과, 본 건은 권리관계가 명확하여 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (1992년 건축, 40.98㎡): 2026년 01월 09일, 77,000,000원 (약 621만원/평)

* 경성빌라가동 (1992년 건축, 38.97㎡): 2026년 01월 08일, 100,000,000원 (약 847만원/평)

* 대명그린빌 (2011년 건축, 47.76㎡): 2026년 01월 05일, 105,000,000원 (약 729만원/평)

* 본 건은 건물면적 59.82㎡ (약 18.09평)으로, 위 비교 사례들보다 면적이 큰 편입니다.

* 본 건의 감정가 144,000,000원 (약 796만원/평)은 비교 사례들과 비교 시, 면적 및 건축 연도, 건물의 상태에 따라 시세 변동성이 있을 수 있으나, 전반적으로 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 특히 2011년에 건축된 대명그린빌과의 면적 차이를 고려하면, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 석남동 일대는 주거 지역으로서 안정적인 부동산 거래가 이루어지고 있으며, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 시세 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 도보 또는 차량 이용 거리에 분포하고 있습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

* 정확한 편의시설 및 교육 시설의 위치, 거리, 학군 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 본 건 외 다른 부동산에 대한 담보 설정이 있었을 수 있으나, 본 건 경매 절차 진행 시 해당 부분은 정리될 가능성이 높습니다.

* 건물 노후화 가능성: 건축 연도 정보가 명확하지 않으나, 주변 비교 사례들의 건축 연도가 1992년인 점을 미루어 볼 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다세대주택의 특성: 아파트와 달리 건물 관리에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 주차 공간 등 공용 시설 이용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 문제가 없는 안전한 물건입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 인근 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 추가 확인이 필요하며, 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가와 주변 시세를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 144,000,000원입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 상태에 따라 평당 약 621만원에서 847만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건의 전용면적(59.82㎡, 약 18.09평)과 감정가(약 796만원/평)는 비교 사례 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 경매 물건의 특성상, 법원 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하되, 낙찰률, 경쟁 입찰자 수, 향후 시세 변동 가능성 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 120,000,000원에서 150,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건에 대한 높은 관심도 예상 시, 감정가 상회 또는 120% 수준까지도 경쟁이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.