나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500344 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택, 업무시설 및 근랜생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 제9층 제907호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 위생설비와 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 청라동 162-21은 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500344 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 9층907호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 167,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

* 토지지분: 9.026㎡ (약 2.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.63㎡ (약 14.10평)

* 건물지분: 46.63㎡ (약 14.10평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로로는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역이 해당됩니다.

* 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정된 이력이 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. (현재 지정 기간 만료)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 권리 사항을 분석한 결과, 말소기준권리는 압류(갑11, 2025.11.14.)이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권자 및 채무자

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 채무자: (정보 없음)

* 소유자: (등기부요약 상 최신 소유권 이전 등기 기준)

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 주택도시보증공사 (변 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미미하여 인수 여부 및 권리관계 파악에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 압류 (세무1과-1 9876, 갑11, 2025-11-14)

* 말소 예정 권리:

* 을구 순위 5번 주택임차권 (변 ) (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 갑12 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2026-01-15)

* 인수될 권리:

* 김 임차인의 대항력 있는 권리 (보증금 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 금액은 불확실하며, 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상업시설 현황

본 물건은 오피스텔 용도로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조로, 18층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호 마감입니다. 주위에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 지역적 특성

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

"청라1동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 오피스텔 건물 자체 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 인프라

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력이 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 0원으로 명시되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 또는 권리 관계가 불분명합니다. 이로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

* 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있어, 관련 규제나 개발 계획 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재는 지정 기간 만료)

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, 주택도시보증공사와의 계약 관계나 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 및 주변 환경 역시 일반적인 수준을 유지하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 그의 보증금 미상 문제, 그리고 HUG 관련 특이사항 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 경매 절차상 주택도시보증공사의 임차권은 소멸될 것으로 예상되나, 김 임차인에 대한 명확한 권리 관계 파악 및 명도 절차 진행에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 청라동이라는 지역적 이점 및 상업지역 내 입지.

* 오피스텔로서의 활용 가능성 및 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대.

* 인근 행정복지센터 및 교통 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(영화 블렌하임), 동일한 면적(46.63㎡)의 물건이 2025년 2월 14일에 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 167,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 의 존재로 인해 실제 명도 비용 또는 추가적인 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 동일 면적 거래 사례(150,000,000원)와 감정가(167,000,000원)를 고려하되, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 입찰 전 김 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 비용에 대한 철저한 검토를 반드시 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.