나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500339 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층1206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2020. 12월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 업무시설 및 공동주택 건물 내의 12층 1206호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 업무시설 및 공동주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2019-10-29), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.), 〔추가기재사항〕 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임. (2)본건 연립주택은 통칭"V1시그니처" 101동 12층 1206호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500339 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 12층1206호

건물 용도: 연립주택 (건축물대장 상 업무시설 및 공동주택)

건축물 사용승인일: 2020년 12월

1.2. 물건 현황

감정가: 264,000,000원

토지 면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

건물 면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측 및 서측으로 포장된 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (2026-01-15)

등기부채권 총액: 249,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(곽 )

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-13

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2024-02-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건으로, 매각으로 인한 임차권은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. (을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택가로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천숭의초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 및 인수 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 관련 채무 및 담보 설정 내용을 추가적으로 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

6.3. 건물 용도 혼합

건축물대장 상 업무시설 및 공동주택 복합 용도로 되어 있어, 향후 용도 관련 규제나 관리상의 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 개발 및 환경

인근 숭의동 지역은 재개발 또는 도시 정비 사업이 진행 중이거나 예정된 구역이 일부 존재합니다. 또한, 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스'가 재개발되어 철거된 이력이 있으며, 일부 지역에서는 무허가 건축물, 쓰레기 무단 방치 등으로 인한 슬럼화 우려 및 민원이 발생한 사례가 있어 지역 환경을 종합적으로 고려해야 합니다.

6.5. 혐오 시설

현재 공개된 정보로는 인근에 직접적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해물질 배출 시설 등)이 명확하게 확인되지 않았습니다. 그러나, 넓은 의미에서 혐오 시설은 개인의 가치관이나 기준에 따라 다르게 분류될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축인 공동주택으로, 감정가는 2억 6천 4백만원입니다. 임차인(HUG)의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 주변 지역의 개발 현황 및 과거 이슈 (옐로하우스 철거, 무허가 건축물 관련 민원 등)를 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 숭의초등학교 인접: 교육 환경이 양호합니다.

* 편리한 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 거래 가격(3천 6백만원 ~ 7천 2백만원)은 본건의 감정가(2억 6천 4백만원) 및 임차인 보증금(2억 4천 9백만원)과 현저한 차이를 보이며, 건축 연도(2002~2003년)도 본건(2020년)과 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본건은 신축급 건물이라는 점, HUG 인수 조건 및 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90%

211,200,000원 ~ 237,600,000원

본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보에 기반하며, 현장 조사 및 추가적인 권리, 물건 상태 확인을 통해 변동될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 등에 대한 상세 내용 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.