나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500334 [1] 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하고 부근은 오피스텔,주상복합건물,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017년 3월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제3층 제301호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 대체로 사다꼴 모양의 토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고있음.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임742(2024.03.29) 임차보증금: 220,000,000원 범 위: 3층 301호 69.783제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.01.22 주민등록일자: 2022.01.24 점유개시일자: 2022.03.04 확정일자: 2022.01.24 임차권자: 신**(910228-*******),인천 부평구 부흥로333번길 19-2,301호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500334 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 3층 301호

* 건물명: 리코팰리스

* 건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017.03.13)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제3층 제301호

* 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샤시 창호 등

1.2. 법적 정보

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나(2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 현재는 기간이 만료되었습니다.

1.3. 면적 및 가치

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 10.73㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 69.78㎡ (약 21.11평) (전용면적)

* 토지지분: 10.7259㎡

* 건물지분: 69.783㎡

* 총 등기부채권액: 321,518,518원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 도로 관계

* 남측과 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건의 말소기준권리는 인천광역시부평구의 압류(2023.06.20.)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 주택도시보증공사 (신승환)

* * 보증금: 220,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자(사업일자): 2022-01-24

* * 확정일자: 2022-01-24

* * 배당신고일자: 2024-04-02

* * 대항력: 없음

* * 비고: HUG 인수조건 변경. 2024카임742 (임차권등기명령, 2024.03.29)

3.3. 인수되는 권리 분석

* 주택임차권이 등기되어 있으나, 임차인(신승환)은 HUG(주택도시보증공사)로부터 보증금을 인수받았으며 HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 경매 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 부흥오거리 인근은 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 유사 오피스텔 및 상가들이 다수 분포하여 관련 업종의 입점 및 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

* 업무시설 및 공동주택으로 이용되는 건물의 특성상, 상업 시설 및 주거용 오피스텔 수요가 공존할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

* "부흥오거리" 인근의 발달된 상업 지역에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 유해 업종 출입이 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차권 등기명령이 존재했으나, HUG의 보증금 인수 및 말소 동의로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 해당 절차의 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 감정평가서 기타 참고사항: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 등을 일반적인 사양 기준으로 평가하였습니다. 임대 여부 미확인. 실제 내부 상태 및 공실 위험 등은 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한 (과거 지정): 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득에 대한 허가구역으로 지정되었으나, 현재는 기간이 만료되었습니다. 해당 지역의 토지 이용 관련 규제는 지속적으로 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 "부흥오거리" 인근에 위치한 리코팰리스 오피스텔 3층 301호입니다.

* 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 69.78㎡(약 21.11평)으로 비교적 넓은 편에 속합니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권이 발달되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수되는 문제는 없으며, 감정평가 시 현장 확인이 부족했던 부분은 경매 진행 시 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(추정) 및 부흥오거리 인근의 우수한 입지: 상업 및 업무 밀집 지역으로 임대 수요가 풍부합니다.

* 비교적 신축 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적고 유지보수 부담이 적습니다.

* 넓은 전용면적: 69.78㎡ (약 21.11평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가치가 높습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2025년 5월, 6층, 70.562㎡ (약 21.34평) 매물: 180,000,000원

* 2025년 12월, 7층, 69.783㎡ (약 21.11평) 매물: 185,000,000원

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 실거래가(180,000,000원 ~ 185,000,000원)와 감정가(220,000,000원) 간의 차이가 존재합니다.

* 현 시세 및 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보다 경쟁력 있는 입찰을 위해 185,000,000원보다 소폭 높은 가격대를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.