나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500424 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 "주안로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 북서측 인근에 경인선전철 "주안역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 406호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 05월 16일]

이용상태

"오피스텔(주거용)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(주안로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>이며, 추가적으로 기호(2~4) 토지는 시가지경관지구임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 176,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500424 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1, 정다운파크빌 4층 406호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 406호

사용승인일: 2016년 05월 16일

건물 면적: 62.90㎡ (약 19.03평)

토지 면적: 8.87㎡ (약 2.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 190,000,000원

건물 지분 면적: 62.9㎡ (약 19.03평)

토지 지분 면적: 8.87㎡ (약 2.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근 "주안로" 로변에 버스정류장이 소재하고 있으며, 북서측 인근에 경인선 전철 "주안역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 남측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(주안로)에 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 상태

건물: 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지, 스프링클러, 기계식 주차, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지: 5필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 일부 토지는 시가지경관지구에도 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재까지 소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 2025년 5월 14일자 서인천세무서장의 압류 (등기부갑구 5번) 입니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기사항은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 서인천세무서장의 압류보다 후순위인 등기들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석 (박미희/HUG)

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박미희)

보증금: 176,000,000원

전입일자: 2021년 7월 19일

확정일자: 2021년 6월 29일

배당신고일자: 2023년 4월 19일

대항력: 없음

주택임차권 등기: 을구 5번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 권리 분석

상기 임차인(박미희/HUG)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 주안동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업지역입니다. 주안역이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 인천석암초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 주안역을 중심으로 다양한 금융, 쇼핑, 식음료 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 혐오시설 여부

현장 조사 및 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

임차인 박미희(HUG)의 주택임차권 등기가 말소 동의가 제출된 상태이나, 관련 법적 절차의 원활한 마무리를 확인해야 합니다.

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 상세 임대차 관계 파악에 어려움이 있었으므로, 현재 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 확인 필요 사항

"HUG 인수조건 변경" 관련 세부 사항은 계약 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 주안역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설과 주거 및 상업 시설이 혼재하여 입지 조건이 양호합니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 사항 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 투자 포인트

* 주안역 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물 연식이 비교적 짧아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일한 전용면적(62.9㎡)의 경우 2025년 2월 138,000,000원, 2026년 7월 133,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 190,000,000원이지만, 최근 시세 및 권리 관계를 고려할 때, 보수적으로 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세를 반영한 적정 입찰가는 약 145,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.