나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500393 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상업지역으로 상업용부동산이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 인천도시철도1호선 예술문화회관역이 위치함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층건 중 8층 808호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500393 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 8층808호

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 8층 808호

* 건축년도: 2003년

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.22㎡ (약 2.18평), 토지 지분: 7.218㎡

* 건물 면적: 38.61㎡ (약 11.68평), 건물 지분: 38.61㎡

* 전용 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

* 감정가: 68,000,000원 (6천 8백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 중심상업지역으로 상업용 부동산이 주를 이루는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 근거리에 버스정류장 및 인천도시철도 1호선 예술문화회관역이 위치하여 교통이 편리함.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 동측으로 중로의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 남동구(인천광역시)의 압류 등기 (갑7, 2023.11.07.)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (갑8, 강제경매, 2026.01.19.)

* 총 등기부채권액: 94,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) - 한

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-09

* 확정일자: 2022-01-19

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담 없음.

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등기 기록 확인됨.

* 말소기준권리 이후 등기: 갑7 (압류), 갑8 (강제경매)

* 매각으로 소멸될 권리: 갑8 (강제경매), 을3 (주택임차권 - HUG 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸)

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 순위 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 인천 중심상업지역에 위치하여 상업용 부동산이 밀집해 있음.

* 인천경찰청 인근으로 안정적인 배후 수요 기대 가능.

* 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급/배수 시설, 승강기, 소화전, 도시가스 시설 등이 완비되어 있음.

* 예술문화회관역이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성 양호.

5.2. 주변 시설

* 주변 지역은 상업지구로서 주거 및 업무시설이 혼재되어 있음.

* 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 입찰 전 반드시 확인하고 숙지할 필요가 있음.

6.2. 선순위 임차권 (HUG 말소 동의 확약서 제출로 인한 소멸)

* 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

6.3. 공실 가능성

* 오피스텔은 임대 시장 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있음. 임대 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 통한 공실 리스크 관리가 필요함.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 매매 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 1월 7일 거래: 5,500만원 (전용면적 28.08㎡, 8층)

* 2026년 2월 4일 거래: 5,500만원 (전용면적 28.08㎡, 9층)

* 2025년 12월 26일 거래: 6,500만원 (전용면적 38.61㎡, 8층)

7.2. 전용면적 기준 시세

* 본건의 전용면적은 38.61㎡(약 11.68평)임.

* 가장 최근 거래 사례 중 면적이 동일한 38.61㎡의 경우, 2025년 12월 26일에 6,500만원에 거래되었음.

* 감정가는 6,800만원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준임.

7.3. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 68,000,000원

* 최근 실거래가(38.61㎡): 65,000,000원 (2025.12.26)

* 본건은 38.61㎡로 최근 실거래가 6,500만원과 면적이 동일하며, 감정가는 6,800만원임.

* 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려해야 하나, 최근 실거래가 6,500만원을 기준으로 하되, 감정가 수준까지 고려하여 6,500만원 ~ 6,800만원 범위를 예상 입찰가로 제시함.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 예술문화회관역 인근 역세권 오피스텔임.

* 인천 중심상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 전용면적 38.61㎡ 기준 최근 실거래가 6,500만원의 사례가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 판단 용이.

* HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 시 38.61㎡ 면적의 오피스텔이 6,500만원에 거래된 이력이 있어 시세 대비 합리적인 접근이 가능합니다. 권리분석 결과, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 적은 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 사전에 반드시 확인해야 하며, 오피스텔 특성상 공실 리스크 관리 또한 중요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.