나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500421 [1] 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역 (부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500421 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

건물 연면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제503호

준공 연도: 2016년

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 인천부흥초등학교 남서측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부평시장역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 지역: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 162,750,000원)입니다.

3.2. 인수주의 권리

* 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(박 , 155,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 유치권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 박 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 162,750,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-11-26, 배당신고일자: 2024-02-22, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부평동 일대는 인천의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 다양한 소매점, 음식점, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 특히 지하철 부평시장역과 부평역이 인접하여 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 편의 및 생활 시설

* 쇼핑: 지하상가, 백화점, 대형 마트 등 다양한 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: CGV 등 영화관 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 행정/의료: 부평구청 등 행정기관과 종합병원 및 다수의 병의원이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

4.3. 주변 교육 시설

인천부흥초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 다수의 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 인접하여 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 편의를 위한 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주차 공간

건축물 현황에 따르면 내부 기계식 주차 7대, 자주식 주차 26대 가능한 것으로 파악됩니다. (총 33대)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 채권으로 진행되는 경매이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 또는 채권 회수 절차와 관련하여 특정 조건이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 관련 내용을 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 예정되어 있습니다. (현재 시점과 매우 근접) 이는 향후 외국인 또는 특정 주체로서의 토지 취득 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 거래 시점에 규제 상황을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 상업 및 교통 요지인 부평구에 위치한 오피스텔로, 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 권리상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건 및 토지거래허가구역 지정 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 부평시장역 역세권 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 활발한 상권: 주변 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 매매 사례: 유사 면적의 물건들이 최근 2025년 기준으로 1억 5천만 원대에서 1억 8천만 원대에 거래된 사례가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 220,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 자료(2025년)를 분석한 결과, 유사 면적(59.25~59.95㎡)의 오피스텔 거래가는 151,000,000원에서 180,000,000원 사이로 확인되었습니다.

감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하며, 실거래가 시점(2025년)과 현재 시점(2026년 8월) 간의 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, HUG 관련 인수조건 및 토지거래허가구역 지정 여부 등 추가적인 확인 사항을 입찰 전 반드시 완료해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없고 우수한 입지를 갖춘 점, 그리고 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 산정됩니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 높지만 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 가치와 경매 물건의 특성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.