나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500418 [1] 인천광역시 남구 문학동 162-8 마이빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ‘문학초등학교’ 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건 내, 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2007.11.12) 외벽: 외장석재 붙임 마감 등 창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평지인 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1): 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) ■ 일련번호 2): 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500418 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 162-8 마이빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 31.41㎡ (약 9.5평)

건물면적: 54.32㎡ (약 16.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2007년 11월 12일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2026타경500418호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부상 말소기준권리(갑7: 2025.10.21 압류)보다 선순위로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

을구 7번 순위의 주택임차권(채권자: 손주민, 금액: 152,000,000원)이 등기되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(손 )

* 보증금: 152,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 1일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 형태를 이루고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 기능이 주를 이룹니다.

문학초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 관련 상권의 발달이 예상됩니다.

본건이 위치한 문학동 지역은 다수의 연립주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 주거지로서의 특성이 강한 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 문학초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통(버스) 이용 또한 편리하여 정주 여건이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 의무가 없다고 분석되나, HUG와의 구체적인 계약 내용을 추가적으로 확인하여 잠재적 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자에게는 거래 제한 사항이 존재합니다.

건축물표제부 요약 정보 누락: 제공된 정보에는 건축물표제부 요약 내용이 없어, 정확한 건축물 현황 파악에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

시세 대비 감정가: 본건의 감정가(138,000,000원)가 최근 유사 물건의 매매가(약 8,100만원 ~ 12,100만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이에 따라 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 우수한 학군과 주거 편의성을 갖춘 지역에 소재하고 있습니다.

권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 없으며, HUG 인수조건 변경에 따른 특수성을 고려하면 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰이 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

주거 및 교육 환경 양호: 초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 좋으며, 주거 밀집 지역에 속하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

HUG 관련 계약의 이점: HUG와의 인수조건 변경 등 특수 계약 내용을 면밀히 파악한다면, 추가적인 투자 이점을 확보할 수 있습니다.

합리적 가격 접근 가능성: 최근 유사 물건의 매매가 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 세밀한 시세 분석을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가 분석 결과, 실거래가는 약 81,000,000원에서 121,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(약 16.4평) 및 건축 연도(2007년)를 고려했을 때, 비교 사례로 '미래타운나동'(2001년식, 약 18평, 118,000,000원)의 평당가(약 6,560,000원/평)가 본건과 유사한 조건으로 판단됩니다.

최신 축인 '캐슬베리'(2016년식, 약 13.7평, 121,000,000원)의 평당가(약 8,830,000원/평)는 신축임을 감안해야 합니다.

감정가가 최근 최고가 매매 사례보다 높게 책정된 점을 감안하여, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 예상 입찰가는 약 115,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이 금액은 권리 인수 부담이 없고, 보증금 미인수 조건이 확정되었음을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.