나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500396 [1] 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선 및 인천1호선)'부평역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 중 제3층 제306호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 소화전설비 ,난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 가장형의 토지로서, '공동주택, 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

504-4, 504-5지번- 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500396 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 504-4 현대홈타운 3층306호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제306호

준공일: 2014년 4월 21일

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 167,000,000원

토지 면적: 9.89㎡ (약 3.0평)

건물 면적: 60.89㎡ (약 18.4평)

토지 지분: 9.888㎡

건물 지분: 60.89㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 부평구 부평동 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이합니다.

인근에 지하철 경인1호선 및 인천1호선 '부평역'과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역이며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 도봉세무서장의 압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8) 또한 매각으로 소멸됩니다.

을구 5번 주택임차권(김은정) 역시 말소 대상입니다.

3.2. 인수 대상 권리

본 건과 관련하여 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-11-01

확정일자: 2021-11-01

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 주거지역 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 감정평가서상에서 확인되지 않았습니다.

부평역 인근의 상업지구와 연계되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 14층 규모입니다.

엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량용 기계식 승강기 설비도 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

주변은 주거시설과 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 형태로, 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

단, 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 외형 조사 위주로 진행되었으므로, 내부 상태는 유사 물건의 일반적인 수준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 등기부상 권리는 말소 기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

채무자/소유자 또는 점유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으나, 명도 과정에서 협조를 구해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장 및 등기사항전부증명서 상의 내용과 실제 현황이 상이할 수 있습니다. (제시외 건물, 불법 건축물 등)

현장 조사 시 내부 확인이 제한적이었으므로, 낙찰 후 내부 상태 점검이 필요합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2026.08.25까지).

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 인수되는 임차 보증금 또한 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 잔금을 납부해야 하는 점, 그리고 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 확인의 필요성은 잠재적 고려 사항입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 모든 등기부상 권리 및 임차 보증금(인수분)이 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

우수한 입지: 부평역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 개발 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

오피스텔 활용: 업무시설로 이용 중인 만큼, 임대 수익 또는 실거주 목적 활용이 가능합니다.

저감된 초기 진입 부담: 권리상의 부담이 없어 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 현 시세 분석을 위한 외부 시장 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 따라서, 감정가 167,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

일반적인 경매 시장 상황과 권리상의 하자 없음을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 133,600,000원 ~ 150,300,000원

본 예상가는 시세 자료 부족으로 인한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 최신 주변 시세, 물건 상태, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

토지거래허가구역 지정(2026.08.25까지)으로 인해 잔금 납부 시 허가 절차가 필요하므로, 이 부분도 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.