나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500390 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(부평시장역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제6층 제603호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 오피스텔 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8M, 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 6M 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 상대보호구역(2025-05-02), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500390 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2016년 8월 23일

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(부평시장역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)에 해당합니다.

도로: 북측 약 8M, 동측 및 서측 약 6M 내외 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일 강서세무서 압류.

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등이 등기되어 있습니다.

* 을구 3번 순위 주택임차권(신 , 243,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 압류(강서세무서, 양천세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사) 기입등기가 존재합니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 확인)

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 상가점포 등이 복합적으로 자리한 주상복합 지역입니다.

인천 부평동초등학교가 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다양한 상업시설과 편의시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부평시장역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 인천 부평동초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 이에 대한 정확한 내용은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

내부 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관 등을 참고하여 평가되었습니다. 입찰 시 내부 상태를 반드시 직접 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 현 임차인과의 관계 및 명도 가능성을 추가 확인해야 합니다. (비록 대항력은 없으나, 원만한 명도를 위해 확인 필요)

토지 이용 계획상 제한: 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 외국인 등 주택용도 취득 토지거래허가구역에 해당되는 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주요 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리될 예정으로, 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 현장 내부 미확인, 임대관계 미상 등의 특수 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부평구 중심 상권에 위치하여 접근성 및 편의성이 높음.

권리관계 양호: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능 (단, HUG 관련 사항 확인 필수).

잠재적 가치: 주변 개발 및 지역 활성화에 따른 시세 상승 기대.

실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 (65.91㎡, 8층): 20,000만원

* 2025년 10월 (62.38㎡, 12층): 17,500만원

* 2025년 12월 (62.38㎡, 8층): 17,040만원

본 물건(57.36㎡, 6층)은 제공된 면적보다 약간 작지만, 최근 거래가 중 가장 높은 20,000만원(2026년 5월) 시세를 기준으로 1㎡당 약 303,400원의 가격대를 형성하고 있습니다.

이를 본건 면적에 적용 시 약 17,390만원 수준입니다.

감정가 204,000,000원 대비 약 85% 수준입니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 내부 확인 불가, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여, 최근 최고 시세 대비 약간 하향된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 180,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.