나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60139 [1] 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '목암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 4층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 석재 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 소재지

경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 101동 2층201호

2.2. 구분

다세대주택

2.3. 건물번호

101동 2층201호

2.4. 감정가

286,000,000원

2.5. 토지면적

75. 72㎡ (약 22.9평)

2.6. 건물면적

63. 31㎡ (약 19.15평)

2.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.8. 경매구분

부동산강제경매

2.9. 채권자

조OO

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '목암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.1. 2.교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

2.1. 3.주변 시설

* 목암초등학교 인근에 위치

2.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

1.2. 권리분석

2.2. 1.등기부 현황 (말소기준권리: 2025년 11월 21일 최영철 지분 압류)

* 소유권보존: 이영길 (2018-07-11)

* 소유권이전: 김진선 외 1명 (2019-12-30, 매매)

* 주택임차권: 조현태 (2024-07-12 접수, 2021-10-29 전입, 2021-10-29 확정) - 금액: 219,000,000원

* 2번 최영철 지분 압류: 고양세무서장 (2025-11-21) - 말소기준권리

* 2번 김진선 지분 압류: 고양세무서장 (2025-12-03)

* 강제경매: 조현태 (2026-01-19, 219,000,000원) - 해당 경매 개시

2.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-10-29

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-07-12

2.2. 3.권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖춘 상태입니다. 등기부등본상 '을구 3번 주택임차권'은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 219,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1.지역 특성

본건은 공동주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.3. 2.이용 현황

* 토지: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 인접 도로와 연결되어 있습니다.

* 건물: 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층에 해당합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1.건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 층수: 4층 건물 중 2층 201호

* 외벽: 석재 타일붙임 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

2.4. 2.주변 환경

* 교육시설: 목암초등학교 인근

* 교통: 대중교통 이용 편리

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 219,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 부담해야 합니다.

2.5. 2.토지거래 허가 구역

외국인 등의 특정 주택 거래 시 토지거래 허가를 받아야 하는 구역에 해당되므로, 해당 조건에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 목암초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 본건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 지역 내 입지

* 교통 접근성 보통 수준

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 1억 4,500만원에서 1억 6,120만원 범위에서 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 현재 시장가치를 약 1억 9,500만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 2억 1,900만원의 임차보증금이 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다. 따라서 낙찰가가 아무리 낮더라도, 총 취득 비용(낙찰가 + 인수되는 임차보증금)은 최소 2억 1,900만원 이상이 될 것이며, 이는 추정되는 시장가치(약 1억 9,500만원)를 초과하는 금액입니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가치 기준으로 본 물건에 대한 수익성 있는 입찰은 어려운 것으로 판단됩니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 진행할 경우, 상당한 금액의 손실이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다. 현실적으로 수익을 기대할 수 있는 입찰가는 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.