나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3283 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제305호로서 외벽: 돌붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈 위 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 공동현관출입통제설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3283 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적: 22.12㎡ (약 6.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제305호

층수: 지상 6층 중 3층

사용승인일: 2022년 02월 10일

건축물 전체 대지면적: 375.6㎡

건축물 전체 연면적: 659.78㎡

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 남동측 및 북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 3.토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도 및 기간 한정)

1.4. 권리분석

1.4. 1.권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑3)입니다. 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않아, 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권영범)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 20일

* 확정일자: 2022년 03월 30일

* 배당신고일자: 2023년 12월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 주택도시보증공사가 임차인이자 채권자인 특수 물건입니다. 매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 3.등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 이남규 외 1명 (접수: 2022-03-02)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 김영진 (매매) (접수: 2022-05-04)

* 주택임차권 (을3): 권영범 (보증금: 264,000,000원) (접수: 2023-12-04, 말소예정)

* 강제경매 (갑3): 주택도시보증공사 (채권금액: 264,000,000원) (접수: 2026-01-20, 말소기준권리)

1.4. 4.채권 총액

등기부상 채권 최고액 합계: 264,000,000원

1.5. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

* 주변 시설: "강서대학교"가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어 김포공항 이용 및 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 이에 따른 영향은 별도 검토가 필요합니다.

* 대공방어협조구역으로 설정되어 있어 건축 시 높이 제한 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 본 건은 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 설비 등을 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 파악하였으므로, 경매 참여 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.8. 종합의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 2억 7,100만원에 경매로 나왔습니다. 임차인인 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이므로, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성과 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자포인트

* 매수인이 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 매우 적습니다.

* 동일 건물("더원") 내 유사 면적(19.98㎡) 물건이 2026년 7월 1일에 2억 1,600만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 투자 결정에 참고할 수 있습니다.

* 향후 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 지역의 개발 가능성을 고려한 장기 투자 또는 실거주 목적 투자에 적합합니다.

1.10. 예상입찰가

본 물건은 매수인이 인수할 보증금이 0원이며, 채권 최고액 2억 6,400만원이 설정되어 있습니다. 최근 인근 "더원" 건물 내 유사 면적(19.98㎡)의 거래가가 2억 1,600만원임을 감안할 때, 본 건(22.12㎡)의 현재 시장 가치는 감정가(2억 7,100만원)와 유사하거나 약간 하회할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 2억 4,000만원에서 2억 6,000만원 사이로 예상됩니다. 입찰 시에는 자금 계획과 현장 분위기, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 유연하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.