나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60136 [1] 경기도 파주시 야당동 144-3 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당5리 마을회관' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호으로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 144-3, 야당동 144-16: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 한성민)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.
2. 파주시 야당동 144-6번지 토지공유자 정순환으로부터 '이 사건 부동산의 유일한 진출입 토지(야당동 144-6)가 토지 소유자의 사용 승낙 또는 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다는 취지의 통행현황 관련 의견서(2026.06.12.자)가 제출 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60136 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (양도전 주택임차권자 한성민)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 144-3, 1층 102호

건물 용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층

건물 사용승인일: 2014.04.21

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

건물 면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

감정가: 205,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당5리 마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2026.08.25까지 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 이진수(갑4, 2022.09.28)이며, 한성민 명의의 주택임차권(을5, 240,000,000원, 2024.09.03 접수)이 등기되었으나 말소 예정임. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5, 240,000,000원, 2026.01.19 접수)이 말소기준권리로 존재함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한성민

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.08.05

확정일자: 2022.07.25

배당신고일자: 2024.09.03

대항력: 없음

비고: 임차인 한성민은 대항력이 없으며, 등기된 임차권은 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 등기부상 말소 예정인 권리들이 다수 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 한성민)는 인수조건 변경 확약서를 제출하여 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 확인됨.

3.4. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.01.19)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월의 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(56.035㎡~57.45㎡)의 연립주택은 150,000,000원부터 180,000,000원 범위에서 거래되었음.

본 건의 감정가는 205,000,000원으로, 최근 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

입지 및 건물 연식(2014년 준공)을 고려할 때, 1층이라는 점은 실제 거래가액에 영향을 미칠 수 있음.

4.2. 유사 물건 비교

2026년 7월 1일 거래된 야당동 190-5번지 연립주택(56.035㎡, 1층, 2015년 건축)은 150,000,000원에 거래되었음.

2026년 7월 1일 거래된 야당동 150-1번지 연립주택(57.45㎡, 2층, 2015년 건축)은 180,000,000원에 거래되었음.

본 건(57.23㎡, 1층)은 150,000,000원에 거래된 물건과 면적, 층수, 건축 연식 등에서 유사성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 소재하고 있어 자녀 양육 환경으로 적합할 수 있음. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 편의 시설

주변 주택가 형성으로 인해 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

야당역이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어, 상업 및 문화 시설 접근성도 양호한 편임.

5.3. 의료 시설

인근 파주시 및 고양시 일산 지역의 종합병원 및 병의원 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지 공유자의 통행권 관련 의견서 제출: 야당동 144-6번지 토지 소유자로부터 이 사건 부동산의 유일한 진출입 토지가 토지 소유자의 사용 승낙 또는 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다는 취지의 의견서가 제출되어, 추후 통행에 대한 법적 분쟁 가능성이 존재함.

임차인 보증금 관련: 대항력 없는 임차인(한성민)의 보증금 240,000,000원이 채권액(240,000,000원)과 동일하며, 채권자 HUG가 임차인이었음을 고려할 때, 매각 대금이 채권액을 전부 변제하지 못하는 경우 임차인의 보증금 회수 관련 추가적인 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (단, 등기부상 말소 예정이며 대항력 없음으로 명시되어 있어 법적 위험은 낮다고 판단됨)

6.2. 물리적/환경적 리스크

본 건은 1층으로, 층간 소음 문제보다는 외부 소음이나 사생활 침해 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있음. 주택지대로서 심각한 소음 발생 시설은 확인되지 않음.

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았음.

6.3. 시장 리스크

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 시세 반영이 불충분할 경우 낙찰 후 재매각 또는 가치 하락의 위험이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 연립주택으로, 주거 환경이 비교적 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋음.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리상 특별한 문제는 없어 보임.

다만, 토지 진출입로 관련 분쟁 가능성과 임차인 보증금액이 채권액과 동일하다는 점은 잠재적 리스크로 관리할 필요가 있음.

최근 실거래가 추이를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

신축급(2014년 준공) 연립주택으로, 상대적으로 양호한 건축 연식 보유.

대항력 없는 임차인의 등기된 임차권은 매각으로 소멸 예정이므로, 명도 부담은 적을 것으로 예상됨 (단, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 면밀히 검토해야 함).

파주시 야당동 일대 주거지로서의 지속적인 수요와 개발 가능성.

토지 진출입로 관련 문제는 별도 확인 및 대비 필요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 205,000,000원임.

최근 유사 면적 및 연식의 연립주택 거래 사례는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위임.

1층이라는 점과 유사 물건 거래가격을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수 보증금(임차인 보증금 240,000,000원)은 법적으로 인수 대상이 아니므로 예상 입찰가 산정 시 제외하나, 채권 총액과 동일한 점은 리스크 요인으로 고려함.

이에, 본 물건의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 추가적인 명도 비용 및 법적 리스크 해소 비용을 감안한 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.