나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60125 [1] 경기도 파주시 아동동 327-2 금잔디2차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서,(사용승인일 : 2020.07.23.) 외벽 : 석재 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방 1개, 거실, 주방, 욕실 1개 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 오경진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60125 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 파주시 아동동 327-2, 금잔디2차 5층502호

건물명: 금잔디2차

용도: 다세대주택

사용승인일: 2020년 07월 23일

총 층수: 5층 (본건 5층)

건물면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

1.3. 토지 현황

토지면적: 24.63㎡ (약 7.45평)

토지지분: 24.63㎡ (약 7.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 법원 정보

담당 법원: 의정부지방법원 고양지원

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 170,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진, 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전 등기들이 존재하며, 오경진의 주택임차권 등기가 존재하나 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

2026-01-19 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (사건번호: 고양지원 2026타경60125)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-07

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 오경진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건은 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되며, HUG의 조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

* 2026년 3월 26일: 아동동 355-4, 소르빌A동 (2016년식, 다세대), 62.668㎡ (약 18.9평), 160,000,000원

* 2026년 5월 2일: 아동동 357-10, 정원팰리스103동 (2016년식, 연립), 68.08㎡ (약 20.6평), 170,000,000원

* 2026년 5월 4일: 아동동 354-6, 우촌연립가동 (1985년식, 연립), 57.6㎡ (약 17.4평), 67,000,000원

4.2. 동종 물건 시세 분석

본건은 2020년 7월 사용승인된 금잔디2차 5층 502호로, 건물 면적은 29.48㎡ (약 8.92평)입니다.

최근 거래 사례 중 2016년식 소르빌A동(다세대, 62.668㎡)이 1억 6천만원에 거래되었으며, 2016년식 정원팰리스103동(연립, 68.08㎡)은 1억 7천만원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 연식(2020년)과 작은 면적(약 9평)을 고려할 때, 평당 시세는 약 1,700만원에서 1,900만원 수준으로 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 1억 7천만원으로, 유사 면적 대비 시세는 적정한 수준으로 판단되나, 주변 신축 다세대의 평균 거래가격을 고려하면 약간 높은 편으로 볼 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 경의중앙선 금촌역 인근에 위치하며, 주변에 버스정류장, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 이루어져 있으며, 별도의 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 관련 규제는 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 조건 변경 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하지만, HUG의 채권 확보 과정과 관련된 이해관계의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건이라는 점은 추가적인 담보물이 존재할 가능성을 나타내며, 경매 절차 진행 시 해당 담보물의 처리 상황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 금잔디2차 다세대주택 5층 502호로, 2020년 7월에 사용승인된 신축급 소형 주택입니다.

7.2. 강점

* 비교적 신축에 가까운 건물 연식 (2020년 사용승인).

* 경의중앙선 금촌역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 거의 없음 (인수 보증금 0원).

7.3. 약점

* 건물 면적이 소형 (약 9평)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 군사보호구역, 토지거래허가구역 등 개발 및 이용에 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 HUG의 조건 변경으로 임차인의 대항력이 말소되는 조건으로 진행되어, 권리 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 신축급 소형 주택으로서 1인 가구 및 소형 주택 수요를 고려할 때 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 금촌역 역세권이라는 입지적 장점과 지역 내 주택 수요 증가 추세를 고려한 투자 접근이 유효합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

본건의 건물 면적(약 9평)과 감정가(1억 7천만원)는 최근 유사 신축 다세대/연립의 시세(약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원)와 유사하게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시세와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래된 2016년식 다세대(18.9평)가 1억 6천만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(약 9평)의 평당 가격은 상대적으로 높게 평가될 수 있습니다.

평당 1,700만원 ~ 1,900만원 선을 적용 시, 예상 입찰가는 약 1억 5,500만원 ~ 1억 7,100만원 범위로 산정해 볼 수 있습니다.

본건의 권리관계가 명확하고 신축이라는 장점을 고려하여, 경쟁 상황 및 개인적인 투자 성향에 따라 유찰 시 또는 감정가 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.