나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515132 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 129-3 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 주상복합 및 오피스텔, 다세대주택, 상업.업무용빌딩, 상가.주택, 각종 근린생활시설, 관 공서 등으로 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 1호선(경인선) "제물포역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 801호로서, (사용승인일자 : 2015.06.25.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장(전유부)상 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 토지이며, 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 남서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 일련번호 1~3 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역 시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건은 집합건축물대장(전유부)상 '다세대주택'임, 통칭 :대광빌리지2차(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제목: 인천지방법원 2025타경515132 (1) 경매물건 보고서

사건번호: 인천지방법원 2025타경515132 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 129-3, 8층 801호 (대광빌리지2차)

용도: 집합건축물대장상 '다세대주택'

감정가: 164,000,000원

토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 801호, 사용승인일자: 2015.06.25.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 주변에는 주상복합, 오피스텔, 다세대주택, 상업·업무용 빌딩, 상가·주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건 및 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 1호선 '제물포역'이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호합니다.

* 토지 이용: 3필지의 일단 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 토지 남서측으로 약 15미터, 북측으로 약 3~4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026.8.25.까지)입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리관계는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박병학 (성만 표기)

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-09-28

* 대항력: 있음

* 등기부 현황 요약:

* 을1 (주택임차권): 박병학, 153,000,000원. 말소: 인수. (전입일자: 2021-10-08, 확정일자: 2021-09-28)

* 갑8 (가압류): 주택도시보증공사, 1,450,500,000원. 말소기준권리.

* 물건명세서 참고사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(임차보증금 153,000,000원, 전입일자 2021.10.08. 확정일자 2021.09.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다. 미추홀구청과 제물포역이 인근에 있어 행정 및 교통 접근성이 좋습니다. 주변에 상업·업무용 빌딩, 상가·주택 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 수요는 존재한다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 제물포역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 미추홀구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박병학 씨의 보증금 153,000,000원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(164,000,000원)와 임차 보증금(153,000,000원)이 거의 일치하므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 상당한 금액을 인수하게 될 가능성이 높습니다.

* 높은 채권 총액: 주택도시보증공사의 가압류 금액(1,450,500,000원)이 매우 높아, 해당 물건의 복잡한 권리관계 및 채무 상황을 시사합니다.

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 JSON 정보의 가격대가 매우 낮거나 일관성이 없어 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 따라서 실질적인 시장 가치를 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 인수 금액이 감정가에 육박한다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 임차인과의 명도 협의 및 예상 총매입 비용을 철저히 산출해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현대적인 건물: 2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 역세권 접근성: 1호선 제물포역 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

* 숭의동 지역: 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 임차인 인수: 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분이 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 153,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다. 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 164,000,000원을 시장 가치로 가정하고, 인수 보증금 153,000,000원을 제외하면, 본전(break-even)이 되는 최대 입찰가는 약 11,000,000원입니다. 이 금액은 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 받지 못하고 낙찰자가 전액 인수하는 경우를 가정한 것이며, 실제 경매에서는 경쟁으로 인해 이보다 높게 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 총 매입 비용(입찰가 + 153,000,000원)이 164,000,000원을 초과하지 않도록 보수적으로 입찰에 참여할 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위 (보수적 접근): 10,000,000원 ~ 11,000,000원

* 예상 총매입 비용 (상단 입찰가 기준): 약 163,000,000원 ~ 164,000,000원

(주의사항: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려한 산정이며, 실제 시장 가치 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세를 파악하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.