나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60121 [1] 경기도 파주시 금촌동 949-23 지유빌 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘파주시청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 내 제6층 제603호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비가 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60121 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천수산업협동조합

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 949-23, 지유빌 6층 603호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층 / 지상 6층 건물 내 6층)

* 집합건물 전유면적: 57.51㎡ (약 17.4평)

* 토지 면적 (대지권): 42.35㎡ (약 12.8평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘파주시청’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을7 근저당권 (주식회사다음에이엠씨대부, 180,000,000원, 2023.02.10 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 해당 부분은 추가적인 권리 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사우리에스앤디 (김정원)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2021.10.19

* 주요 사업일자: 2025.04.04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 미반환 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 파주시청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 양호합니다.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 파주시청 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

* 주변 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 물건명세서 상 ‘지상권’이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리 내역이 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인의 대항력이 없어 명도 시 보증금 관련 문제는 발생하지 않으나, 명도 절차 진행 시 추가 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 지역 리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당합니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 해당 기간 내 외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 하나, 경매 절차의 경우 일반적인 거래와는 다르게 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시청 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '지상권' 관련 부분에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적습니다.

* 건축 후 사용승인일(2022.10.04)이 비교적 최근으로 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

* 토지이용계획상 허가구역에 속해 있어 향후 거래 시 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파주시청 인근이라는 안정적인 입지를 확보하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 명확하며, 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 비교적 최근에 사용 승인된 건물로 신축성이 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 379,000,000원

* 건물면적: 57.51㎡ (약 17.4평)

* 토지면적: 42.35㎡ (약 12.8평)

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 기준):

* 18,500만원 (2017년식, 72.09㎡): 약 256.6만원/㎡

* 13,500만원 (2009년식, 66.705㎡): 약 202.4만원/㎡

* 14,000만원 (2018년식, 51.38㎡): 약 272.5만원/㎡

* 본 물건은 2017년식 건물로, 최근 매매 사례 중 2017년식 건물의 면적당 가격(약 256.6만원/㎡)을 적용하여 산정 시, 건물 가치는 약 147,600,000원 (57.51㎡ * 256.6만원/㎡)으로 추정됩니다.

* 제공된 토지 시세 정보가 제한적이므로, 보수적으로 접근할 때 건물의 시장 가치를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 최근 거래 사례 및 건물 면적, 건축 연도를 종합적으로 고려할 때, 물건의 적정 시장 가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가(3억 7천 9백만원)와 실제 시장 시세 간 큰 차이가 존재하므로, 실제 시장 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5천 5백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.