나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60126 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 2018.04.02) 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,계획관리지역(2015-08-04),성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년 5월 17일 제65421호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60126 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

사용승인일: 2018.04.02

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호

토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

토지지분: 69.6134㎡ (약 21.06평)

건물면적: 56.52㎡ (약 17.10평)

건물지분: 56.5156㎡ (약 17.10평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 인접 도로에는 제반 차량 출입 가능한 포장도로가 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역 지정은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 구로세무서장의 압류(갑8)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권이전: 2018.10.25 (갑4), 2022.07.19 (갑7)

* 주택임차권: 2024.05.17 접수, 250,000,000원 (을3)

* 압류: 2024.02.13 (갑8)

* 강제경매: 2026.01.19 접수, 250,000,000원 (갑9, 신청채권자 주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(유영은)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.13

* 확정일자: 2022.04.15

* 배당신고일자: 2024.05.17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 주택임차권 등기는 HUG의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

'고양국제고등학교'가 인근에 위치합니다. 또한, 황룡산과 고봉산이 인접해 있어 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

4.3. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 단지 인근 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 채권양수인으로서 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, HUG와의 계약 조건 변경에 따른 잠재적 변수는 항상 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 해당되어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 물건에 대한 내부 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소각장 등 기피시설: 고양시에는 백석동 소각장 등 폐기물 관련 시설이 존재하며, 이러한 시설들의 위치 및 추가 건설 논의가 지역 주민들의 민감한 사안이 되고 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 및 환경 관련 정책 변화에 주목할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로 진행되는 강제경매 건으로, 임차권 등기가 HUG의 확약서 제출로 인해 말소될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 2018년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용상의 제한사항과 임대관계 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: HUG의 확약서 제출로 임차권 등기가 말소될 예정이어서 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2018년에 사용승인된 다세대주택으로, 기본적인 상품성과 관리 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 15~17평)의 다세대주택 매매가는 2026년 5월 기준으로 11,000만원에서 14,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 50.23㎡(약 15.2평) 물건이 14,000만원에 거래된 사례는 평당 약 921만원 수준입니다. 본건은 56.52㎡(약 17.1평)이므로, 유사한 가격대로 환산 시 15,000만원 ~ 16,000만원대의 시세가 예상됩니다.

감정가(24,200만원)는 현재 파악된 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본 물건의 경우, 권리관계 명확성 및 신축급 건물임을 감안하여, 170,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.